ביום 19.12.2018 פורסם תיקון לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 בעניין רישום מקרקעין תלת ממדי[1]. התיקון נועד לאפשר הפרדת בעלות בקרקע ליחידות תלת-ממדיות שיהוו נושא נפרד לעסקאות ולזכויות ואת רישומן של עסקאות רצוניות ביחידות אלו. רישום כאמור מאפשר שימושים שונים בקרקע המחולקת ליחידות מרחביות שונות וכן חלוקה גמישה יותר של הקרקע.
במצב המשפטי טרם התיקון לא ניתן היה לרשום זכויות בעלות בשכבות השונות בקרקע, בשל הוראת חוק המקרקעין הקובעת כי הבעלות בשטח הקרקע מתפרסת בעומק האדמה וברום השמיים וכי אין תוקף לעסקה בחלק מסוים בקרקע[2].
התיקון לחוק מתאים את רישום הזכויות במקרקעין לתכנון פרויקטים רב-שכבתיים הקיימים היום ומצריכים ניצול מרבי ויעיל של שכבות שונות של הקרקע – תת-הקרקע, פני הקרקע ומרחב הרום. במסגרת התיקון התווספה לחוק הגדרה של "חלקה תלת-ממדית" המגדירה את גבולות העומק והגובה של החלקה, כך שהבעלות בקרקע תוגבל לגבולות רשומים והשטח שמעבר לגבולות אלה יוכל להירשם בבעלות נפרדת. כך מתאפשרים יצירת חלקות תלת-ממדיות וביצוע עסקאות בהן כיחידות עצמאיות ובלתי תלויות.
בתיקון נקבע כי רישום חלקה תלת-ממדית ייעשה על-פי אחד מאלה:
- תכנית שקובעת איחוד או חלוקה של מגרשים;
- תשריט שאושר בהתאם להוראות פרק ד' לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965;
- הפקעה או רכישה שנעשתה לפי פקודת הקרקעות או לפי פקודת הדרכים ומסילות הברזל.
כמו כן, גם בחוק התכנון והבניה התווספה הגדרה של "מגרש תלת-ממדי" ונקבעו שני תנאים מצטברים לאישור תכנית הכוללת מגרש תלת-ממדי: הראשון, שלא מדובר בדירה בבית משותף או במגרש ששר המשפטים יקבע בתקנות כי לא ניתן לרשום כחלקה תלת ממדית; והשני – קביעת גבולות המגרש התלת-ממדי תעמוד בהוראות שייקבעו בתקנות על-ידי שר האוצר.
התיקון לחוק ייכנס לתוקף ביום 19.12.2019.
[1] חוק המקרקעין (תיקון מס' 33), התשע"ט-2018.
[2] סעיפים 11 ו-13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.