ביום 21.2.2023 ניתן פסק דין1 של ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין2 שבמרכזו שאלת סיווג קרקע שעליה בנוי בית להריסה לצרכי מס רכישה. פסק הדין דן בשאלה האם עסקה זו תסווג כרכישת דירת מגורים כמשמעה בחוק מיסוי מקרקעין3 או כרכישת זכות אחרת במקרקעין.

בענייננו, הרוכשים רכשו קרקע שעליה בנוי בית ישן, והצהירו כי הנכס שנרכש הוא מסוג "דירת מגורים". לאחר חתימת ההסכם, ובטרם נמסרה לרוכשים החזקה בקרקע, הוכנה ונחתמה מפת מדידה של המקרקעין, לבקשת הרוכשים, לשם הריסת הבית וחלוקת המקרקעין לצורך בנייה של שתי יחידות דיור. הרוכשים טענו כי במועד הרכישה כוונתם הייתה לשפץ את הבית ולגור בו, אלא שמאוחר יותר התברר כי אין בכך כדאיות כלכלית ולכן הוחלט על הריסה. משכך, ביקשו הרוכשים להכיר ברכישה כרכישת דירת מגורים, ולחייבם במס רכישה לפי מדרגות מס דירה יחידה.

לצורך קביעה האם יש לראות את הנכס הנרכש כדירת מגורים או כזכות אחרת במקרקעין לעניין החבות במס רכישה, נעזרה ועדת הערר בשני מבחנים מצטברים:4

האחד, מבחן אובייקטיבי הבוחן האם הנכס הוא בעל מאפיינים של "דירה";

השני, מבחן סובייקטיבי הבוחן את כוונת הרוכש לעשות שימוש בדירה לצורך מגורים.

נקבע כי בענייננו, אין חולק שהמבחן האובייקטיבי מתקיים שכן על המקרקעין עמד בית מגורים. לגבי המבחן הסובייקטיבי, נקבע כי רצף הפעולות שביצעו הרוכשים מלמד על כוונתם הברורה להרוס את הבית הקיים, למכור חלק מהמגרש לגורם שלישי ולבנות תחת הבית הקיים בית אחר. עוד נפסק כי אף אם מטרת ההריסה הייתה לבנות דירת מגורים אחרת חלף הדירה הקיימת (ולא מספר יחידות) גם אז לא היה מתקיים המבחן הסובייקטיבי.

ועדת הערר דחתה את הערר וקבעה כי יש לראות ברוכשים כמי שרכשו מגרש לשם בנייה עליו, ולפיכך יש לחייבם בתשלום מס בגין רכישת קרקע ולא בגין רכישת דירת מגורים. 

[1] ו"ע (מינהליים מרכז) 6584-05-21 מוטי דביר נ' מנהל מיסוי מקרקעין מרכז (נבו 21.02.2023).
[2] חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963.
[3] סעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963.
[4] המבחנים שנקבעו בסעיף 9 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963; תקנה 2 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), תשל"ה- 1974; ומבחני פסיקה.