• מיסים
• נדל"ן

מבחן מכירת מלוא זכויות המוכר בדירה כתנאי לזכאות לפטור ממס שבח

14.06.2017

פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע תנאי סף מצטברים שבהתקיימם זכאי מוכר דירת מגורים לפטור ממס שבח. בין היתר, על המוכר למכור את מלוא זכויותיו בדירת המגורים המזכה[1]. מוכר שמותיר בידיו חלק מהזכויות בדירה, לא יהיה זכאי לאיזה מהפטורים שבפרק. ביום 4.5.2017 נתנה ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית משפט המחוזי חיפה פסק דין בערר הדן בתנאי זה.

את הערר הגישו מוכרים, בעלים של מגרש בנהריה בשטח של כ-590 מ"ר, שעליו בנוי בית מגורים בשטח של 130 מ"ר. המוכרים התקשרו בהסכם מכר שבו מכרו לרוכשים את בית המגורים בלבד וכן 30% מזכויות הבניה במגרש. על-פי הסכם המכר, המוכרים נותרו בעלים של 70% מזכויות הבניה במגרש, מבנה הבנוי בפינת המגרש וכן כל שטחי הקרקע של המגרש שמסביב לבית המגורים. עוד הוסכם ששטחי הקרקע המהווים דרך גישה לבית המגורים יהוו רכוש משותף. המוכרים ביקשו ליהנות מפטור ממס שבח לפי סעיף 49ב(1) לחוק בפרק חמישי 1 (טרם ביטולו בתיקון 76 החל מיום 1.1.2014). המנהל דחה את הבקשה וקבע כי המוכרים לא מכרו את מלוא זכויותיהם בדירת המגורים אלא את מבנה בית המגורים בלבד.

השאלה שנדונה על-ידי ועדת הערר הייתה האם המוכרים מכרו את כל הזכויות במקרקעין שהיו להם בדירת המגורים הקיימת על המגרש, כדרישת סעיף 49א(א) לחוק. על מנת להשיב על שאלה זו נדרשה ועדת הערר לבחון מה נכלל במסגרת דירת המגורים, איזה שטח מהמקרקעין, שמעבר לדירת המגורים עצמה, נחשב כחלק משטח דירת המגורים המשמש למטרת מגורים, כמקובל ביישוב שבו נמצאים המקרקעין.

המונח "דירה" אינו מוגדר בחוק מיסוי מקרקעין, וההלכה הפסוקה קבעה כי יש לייחס למונח זה את המשמעות השגרתית המיוחסת לו, כך שדירה אינה כוללת רק את מבנה הדירה אלא גם את הקרקע שעליה עומד המבנה, וכן שטח נוסף המשמש למטרת מגורים כגון חצר וגינה השייכים למבנה, וזאת בשים לב לאופיו של האזור שבו נמצא נכס המקרקעין וליחס המקובל באותו אזור בין שטחו של מבנה המגורים לבין השטח הכולל של הנכס. כך, לדוגמא, אזור עסקי-מסחרי מצדיק שטח מקרקעין קטן יותר מאשר אזור כפרי.

ועדת הערר פסקה כי המוכרים לא הצליחו להוכיח שמכרו את מלוא זכויותיהם בדירת המגורים (קרי, שטח בית המגורים וכן שטח מסוים של חצר מסביב לבית המגורים, המשמשת באופן סביר את בית המגורים, כמקובל ביישוב שבו נמצאים המקרקעין). בנוסף, קבעה הוועדה כי לא ניתן לייחס את ה-30% מזכויות הבניה לחלק מסוים במגרש, ולטעון כי מדובר בשטח החצר של בית המגורים.

בנסיבות אלו, משהמוכרים לא הצליחו להוכיח כי מכרו את כל זכויותיהם בדירת המגורים וכי לא נותרו בידיהם זכויות במקרקעין בקשר עם דירת המגורים, הם אינם זכאים לפטור המבוקש.

ועדת הערר קבעה בנוסף שניסיון המוכרים לייחד את המכר לבית המגורים דווקא, אינו משקף את מהותה הכלכלית האמיתית של העסקה. בחינת מהותה האמיתית של העסקה על-פי הסכם המכר והסכם השיתוף שנחתמו בין הצדדים מעלה כי המוכרים לא מכרו לרוכשים "דירת מגורים" אלא חלקים בלתי מסוימים במגרש וזכויות בניה בו. כלומר, מכר של קרקע וזכויות בניה.

נציין כי אף לו המוכרים היו מוכיחים שמכרו את בית המגורים בליווי שטח חצר סבירה, נקבע על-ידי ועדת הערר כי בנסיבות אלה, בהתחשב בנתוני האזור שבו נמצא הנכס, עדיין לא היה מקום למתן פטור ממס שבח. מדובר במגרש בשטח של כחצי דונם, אשר מהווה שטח סביר הדרוש לבית מגורים באזור נהריה. ועדת הערר קיבלה את עמדתו של המנהל שלפיה אין היגיון כלכלי בניסיון לחלק את המגרש כפי שניסו המוכרים לעשות, למעט הרצון להימנע מתשלום מס השבח.

  ^{[1] כפי שקבוע בסעיף 49א(א) לחוק.}