ביום 9.3.2023 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין1 שמאשר את העיקרון שהותווה עד כה בפסיקה, שלפיו רשות מקומית אינה רשאית להטיל חיובי ארנונה באופן רטרואקטיבי, אלא אם מתקיימים טעמים כבדי משקל אשר יצדיקו את הפעולה החריגה.

בענייננו מדובר על שוכר שהתקשר בהסכם שכירות עם משכיר, לשכירות של מחסן הנמצא בתחומה של עיריית תל אביב לתקופה של מספר שנים. בהסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, נקבע כי דמי השכירות שישלם השוכר יכללו את כל ההוצאות השוטפות לרבות תשלומי ארנונה, וכי המשכיר ישלם את תשלומי הארנונה ישירות לעירייה. 

בביקורת שנערכה מטעם העירייה בשנת 2016, נודע לעירייה לראשונה על קיומו של הנכס. משכך, שלחה העירייה לצדדים דרישת תשלום רטרואקטיבית בגין חיובי ארנונה, משנת 2008, בתוספת ריבית עונשית, בסך של 836,194 ₪.

בית המשפט קבע כי החיוב הרטרואקטיבי בגין תשלומי הארנונה יצומצם – ויחל במועד שבו ניתנה לראשונה דרישת תשלום העירייה, בחודש מרץ 2016.

בקביעתו, השתמש בית המשפט במבחן מפסיקת בית המשפט העליון,2 שלפיו תיבחן התרה של חיוב רטרואקטיבי באמצעות מבחן דו שלבי:

1. מבחן הסמכות – יש לבחון האם קיים מקור חוקי המסמיך התרה של חיוב רטרואקטיבי. בית המשפט קבע כי לא קיימת הסמכה מפורשת בחוק לחיוב רטרואקטיבי בעניין חיובי ארנונה ולכן חלה חזקה שלא לאפשר חיוב זה.
2. מבחן הסבירות – יש לבחון האם ההחלטה של הרשות עומדת במבחן הסבירות. לצורך כך, בית המשפט בוחן האם חלו נסיבות חריגות שבגינן יש לאפשר את החיוב, וכן את האיזון שבין הסתמכות השוכר ובין האינטרס הציבורי שבקיום החוק ובגביית מס אמת.

בענייננו, בית המשפט קבע כי נוכח הקביעה בהסכם שבין הצדדים, שלפיה חיובי הארנונה יחולו על המשכיר, לא עומדת טענת העירייה כי השוכר התעלם מחובתו להודיע לעירייה על החזקתו בנכס. כמו כן, בית המשפט קבע כי נפל פגם בהתנהלות העירייה שהובילה לאי גביית הארנונה מהשוכר ולכן אין להחיל על השוכר אשם בגין אי התשלום.

עוד קבע בית המשפט כי באיזון שבין אינטרס השוכר לאינטרס הציבורי, יש לקחת בחשבון אינטרס ציבורי נוסף – על חיובי הארנונה לשקף את דרישת הרשות המקומית בפועל, ואין לקבוע אותם כלאחר יד, על פי תקופה שבה לא היתה דרישה של הרשות כלל. 

בית המשפט קבע כי העירייה לא הוכיחה שמתקיימות נסיבות מיוחדות להחיל חיוב רטרואקטיבי, וכי יש לבטל את החיוב בארנונה שהוטל על השוכר בגין התקופה שקדמה למשלוח דרישת התשלום הראשונה, ולחייבו רק מהמועד שבו הוצאה השומה על ידי העירייה.



[1] עת"מ (מינהליים ת"א) 46538-11-18 הושנג עברני נ' עירית תל-אביב-יפו (נבו 09.03.2023)‏‏
[2] עע"מ 1280/10 מעונות מכבי נ' עיריית רמת גן (נבו 18.03.2012)‏‏