ביום 17.1.2018 פורסם חוק לתיקון פקודת מס הכנסה (מס' 245), התשע"ח-2018 שבמסגרתו הוחלף הסדר המס הקיים ל"חברות בית" בהסדר חדש ומפורט.

טרם התיקון קבע סעיף 64 לפקודת מס הכנסה [נוסח חדש] הסדר תמציתי ולקוני בעניין הגדרתה ומיסויה של חברת בית. בהתאם להסדר זה, חברת בית הוגדרה כחברת מעטים (חברה פרטית, בשליטת חמישה בני אדם לכל היותר), שכל רכושה ועסקיה הם החזקת בניינים, כאשר הכנסתה נחשבה (לפי בקשתה) כהכנסתם של בעלי המניות בחברה. בשל העובדה שההסדר הישן נשען על סעיף קצר, לקוני ולא ממצה, התפתחו סביבו תכנוני מס.

במסגרת התיקון עוגן העיקרון הבסיסי שקבע ההסדר הישן באשר לייחוס הכנסתה של חברת בית, לרבות שבח מקרקעין, לבעלי מניותיה, וכן נקבעה שורה של תנאים שיש לעמוד בהם כדי שחברה תיחשב כחברת בית, ולהלן עיקרם:

1) מספר בעלי המניות בחברת בית לא יעלה על 20 (יראו בקרובים כבעל מניות אחד, וביחס לבעל מניות שהוא תאגיד שקוף – ימנו כל אחד מבעלי הזכויות באותו התאגיד);

2) החברה הודיעה לפקיד השומה, באמצעות כל בעלי מניותיה, בתוך שלושה חודשים מיום התאגדותה, שהיא מבקשת להיחשב כחברת בית;

3) חברה לא תסווג כחברת בית אם אחד מבעלי המניות בה הוא תאגיד שקוף הרשאי לבחור בכל שנת מס את אופן המיסוי שלו (כגון חברות LLC);

4) נכסי חברת הבית, כעבור חצי שנה ממועד התאגדותה, הם אחד או יותר מהנכסים הבאים: בניין או קרקע שהושלמה הבניה עליה בתוך חמש שנים ממועד תחילת החזקת החברה בה; מזומנים שמשמשים את חברת הבית לרכישת בניינים או קרקעות כאמור; מניות בחברות בית אחרות שמקיימות את התנאים שבהסדר החדש; ו/או 50% לפחות מהזכויות באיגוד מקרקעין, ובלבד שאלה נרכשו מאדם אחר.

התיקון קובע כי הכנסתה החייבת והפסדיה של חברת בית ייחשבו בתקופת ההטבה (דהיינו, בתקופת סיווגה כחברת בית) כהכנסתם החייבת והפסדיהם של בעלי מניותיה, לפי חלקם היחסי, ושיעור המס שיחול על ההכנסה יהיה שיעור המס החל על בעל המניות שאליו יוחסה ההכנסה.

ההסדר החדש מעגן את נוהג הטיפול בהפסדים שהיו לבעלי המניות בחברת בית לפני שנת המס שבה ביקשה חברה להיחשב כחברת בית (נוהל שקיבל ביטוי בהחלטות מיסוי מקדמיות), וקובע כי הפסדים אלה אינם בני קיזוז כנגד הכנסת חברת הבית.

חברת בית שחדלה לעמוד באחד מהתנאים שנקבעו בתיקון תחדל להיחשב חברת בית למפרע, מתחילת שנת המס שבה ארעה הפרת התנאי. יחד עם זאת, חברת בית שחדלה להחזיק איזה מהנכסים דלעיל עקב מכירתו, ורכשה נכס כאמור בשנה העוקבת, או התפרקה במהלך השנה העוקבת, לא תחדל להיחשב כחברת בית אך בשל אי-ההחזקה כאמור.

תחילת ההסדר הקבוע בתיקון היא ביום 1.1.2018. בתיקון נקבעו הוראות מעבר המסדירות, בין היתר, את מעמדן של חברות שחל לגביהן הסדר המס הקודם (עד 31.12.2017), ושטרם הגישו דוחות מס לשנים 2016 או 2017.