ביום 28.10.2019 נתן בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, פסק דין[1] העוסק בשאלה כיצד יש לסווג נכסים פנויים שבהם מותר על-פי הדין לעשות מספר שימושים, לצרכי חיוב בארנונה.
בפסק הדין נדון עניינה של חברה שהייתה בעלת שני נכסים בבניין המיועד לשימושים מעורבים ובהם מגורים, מסחר ועסקים. שני הנכסים של החברה היו מיועדים למגורים בלבד על-פי היתר הבניה. לבקשת החברה התקבל היתר לשימוש חורג למטרת משרדים בנכסים למשך 10 שנים. בין מנהל הארנונה בעיריית חיפה לבין החברה התעוררה מחלוקת בעקבות כך שמנהל הארנונה חייב את החברה בתעריף ארנונה עבור משרדים (תעריף גבוה ביחס לתעריף מגורים) כאשר הנכסים היו ריקים ולא נעשה בהם שימוש בפועל.
ועדת הערר פסקה כי השימוש המותר בנכסים הוא למגורים ובהתאם יש לגבות ארנונה לפי תעריף למגורים. עוד קבעה ועדת הערר כי ההיתר לשימוש חורג שניתן היה מוגבל בזמן ופקע ולכן לא ניתן לסווג את הנכסים לפי שימוש שאיננו מותר עוד.
בית המשפט לעניינים מינהליים הותיר את החלטת ועדת הערר על כנה ופסק כי בנסיבות הנדונות, בשני הנכסים לא נעשה שימוש בפועל ואין כל עיגון בדין לסווגם באופן שונה מהסיווג על-פי ייעודם החוקי. סיווגו של נכס נעשה על פי מבחנים שונים, כאשר המבחן העיקרי שבהם הוא השימוש הנעשה בנכס בפועל, אף אם סיווגו חורג מגדר השימוש המותר על-פי דין. אולם, כאשר עוסקים בנכס ריק, אין אפשרות להפעיל את מבחן ה"שימוש בפועל", אלא יש להפעיל את מבחן פוטנציאל השימוש. לפי מבחן זה, כאשר מותרים על-פי דין מספר שימושים בנכס, הרי שבהיעדר כל שימוש בפועל יסווג הנכס על-פי השימוש המותר שתעריפו הוא הזול ביותר. סטייה מכלל זה תתאפשר כאשר בוצעו בנכס שינויים פיזיים השוללים ממנו את אופיו, אולם לא כל שינוי בנכס מצדיק את סיווגו על-פי השימוש האחרון שנעשה בו.
[1] עמ"נ 77742-01-19 עיריית חיפה נ' ליגת תעשיות בע"מ.