בהסכמי מכר בין קבלן לרוכשי דירות לעיתים הקבלן שומר לעצמו זכויות בניה עתידיות וזכויות בניה נוספות שלא נוצלו במסגרת היתר הבניה, על-ידי הוצאתן מהרכוש המשותף והצמדתן ליחידה בבניין שתירשם על שמו. כך, אם בעתיד תאושר תכנית המאפשרת הרחבה של שטחי הבניין, זכויות אלה יהיו שייכות לקבלן. ביום 12.10.2021 נתן בית המשפט המחוזי פסק דין[1] הנוגע לסוגיה זו.
 
פסק הדין עסק בבניין בעל שש דירות מגורים ויחידה בקומת המרתף המיועדת למחסן ורשומה כיחידה רישומית נפרדת בבעלותו של הקבלן שבנה את הבניין בשנת 1971. בתקנון הבית המשותף נקבע שבעל היחידה יהיה רשאי לנצל את כל זכויות הבנייה הקיימות והעתידיות. בשנת 2020 התקשרו בעלי הדירות עם יזם בהסכם לחיזוק הבניין על דרך הריסתו והקמתו מחדש, מכוח תמ"א 38. בעלי הדירות טענו שזכויות בניה מהוות רכוש משותף לכלל בעלי הדירות, ואילו הקבלן טען שכל זכויות הבנייה הנוספות שייכות לו באופן בלעדי, בהתאם להוראות התקנון.  
 
בית המשפט פסק כי זכויות בניה מכוח תמ"א 38 הן הטבה כלכלית שנועדה לתמרץ בעלי דירות לחזק את הבניין, ובעזרתן ניתן לשלם ליזם עבור עבודות החיזוק. זכויות הבניה נועדו להיות מוקנות לבעלי הדירות, והעברתן או ניצולן שלא למטרות תמ"א 38 תרוקן מתוכן את תכלית התוכנית והאינטרס הציבורי לחיזוק הבניינים.
 
בית המשפט קבע כי לא ניתן להעלות על הדעת שבעלי הדירות ביקשו לשלול מעצמם את זכויות הבניה בתקנון הבית המשותף, וכי כוונת הצדדים הייתה להקנות לקבלן זכויות לבניה בשטח היחידה בקומת המרתף בלבד. משכך, קיבל בית המשפט את טענת בעלי הדירות, ופסק כי חרף ההוראה בתקנון, זכויות הבנייה הנוספות מכוח תמ"א 38 שייכות לבעלי הדירות בבניין.
 
 
[1] ה"פ (חי') 40692-11-20 רונית גילה פריד נ' אינג' י' פרמינגר בע"מ (פורסם בנבו , 12.10.2021).