תיקון לחוק השכירות והשאילה

ביום 17.9.2017 נכנס לתוקף תיקון מס' 1 לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971. להלן נסקור את עיקרי התיקון, אשר רלוונטיים לשכירות של נכסים המיועדים למגורים[1].

מטרת התיקון היא להסדיר את מערכת היחסים בין שוכר למשכיר ולהגן על האינטרסים של כל אחד מהצדדים, כאשר בפועל מרבית הוראות התיקון מרחיבות את ההגנה על שוכרי דירות, לנוכח העובדה כי בדרך כלל השוכר הוא הצד ה"חלש" במערכת היחסים שביניהם. כמו כן, התיקון לחוק כולל מושגים חדשים, אשר מטבע הדברים נתונים לפרשנויות שונות, אשר צפויות להינתן על-ידי בתי המשפט בעתיד.

התיקון המהותי ביותר מתבטא בהוספת סימן ו' (שכותרתו "חוזה שכירות למגורים") לחוק, כאשר ההוראות הכלולות בו הן הוראות שלא ניתן להתנות עליהן בחוזה השכירות אלא לטובת השוכר[2] (למעט מספר חריגים מצומצם).

סימן ו' מגדיר מהי דירה המושכרת לצרכי מגורים, מהו חוזה שכירות למגורים ואף באילו נסיבות דירה לא תחשב כראויה למגורים (למשל, דירה שאין בה מערכת ניקוז או מערכת חשמל, או דירה שיש בה סיכון בלתי סביר לבטיחות השוכר). כמו כן, נוספה הוראה המחייבת כי חוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם על-ידי שני הצדדים (למרות שגם אם הצדדים לא קיימו הוראה זו, אין בכך כדי לגרוע מתוקפו של החוזה).

ביחס לאחריות לתיקון ליקויים ופגמים בדירה, הוראות התיקון מטילות על השוכר את האחריות לתיקון אך ורק ליקויים ופגמים אשר נגרמו כתוצאה משימוש בלתי סביר בדירה[3] (אולם לצדדים נתון שיקול הדעת לקבוע בהסכם השכירות כי האחריות לתיקון בנסיבות האלה תחול על המשכיר). בכל מקרה אחר, שבו פגם או ליקוי בדירה אינם תוצר של שימוש בלתי סביר[4], האחריות לתיקון חלה על המשכיר[5]. עם זאת, המחוקק סייג את אחריותו של המשכיר לתיקון ליקויים ופגמים "קלי ערך" בדירה (מונח שלא הוגדר בחוק).

סימן ו' קובע עוד מהם התשלומים שיחולו על השוכר (ככלל, מדובר על דמי שכירות, תשלומים החלים על מחזיק דירה וחשבונות שוטפים) לעומת תשלומים שבהם לא יישא השוכר (למשל, דמי ביטוח מבנה, דמי תיווך למתווך שפעל מטעם המשכיר ותשלומים הנוגעים להשבחת מערכות או מתקנים קבועים בדירה – למעט התאמות מיוחדות או שיפורים שביקש השוכר).

התיקון לחוק מסדיר גם את נושא הערובות שמשכיר דירה רשאי לדרוש מהשוכר. הוראות סימן ו' קובעות סכום מקסימאלי לערובות[6] ואת התנאים שבהם משכיר יהיה רשאי לממש את הערובות שנמסרו לו, כך שהוא יוכל לממשן רק בנסיבות הקבועות בחוק וגם זאת רק לאחר שמסר לשוכר התראה בדבר כוונתו לממש את הערובה והשוכר לא פעל לתיקון ההפרה בתוך זמן סביר.

הוראות סימן ו' עוד קובעות כי במקרה שבו המשכיר מעוניין להעביר את זכויותיו בדירה לאדם אחר, עליו להודיע לשוכר מראש ובכתב. כמו כן, סימן ו' מגדיר פרקי זמן מינימאליים למתן התראה של הצדדים על רצונם להאריך את חוזה השכירות בהתאם לאופציה הנתונה להם בחוזה.

מעבר להוראות סימן ו', החלות על הסכמי שכירות לגבי דירות מגורים, התיקון לחוק כולל כאמור גם הוראות כלליות החלות על הסכמי שכירות שבהם הנכס המושכר אינו בהכרח דירת מגורים (אלא, למשל, מיטלטלין). התיקון לחוק מעגן את אחריות המשכיר לגבי מסירת הנכס המושכר כשמצבו (מכל בחינה) תואם למוסכם עם השוכר. כמו כן, החוק קובע כי הוראה בהסכם הפוטרת את המשכיר מאחריות לאי-התאמה או פגם במושכר תהיה בטלה, אם המשכיר ידע (או היה עליו לדעת) על אי-ההתאמה או הפגם בעת כריתת החוזה או במועד מסירת המושכר, והוא לא הודיע עליה לשוכר[7]. בנוסף, במקרים שבהם הצדדים לא קבעו את משך תקופת השכירות, או שהשכירות המשיכה להתקיים בפועל למרות שהסתיימה לפי ההסכם בין הצדדים, כל אחד מהצדדים יוכל להודיע על סיום תקופת השכירות, וזאת בהודעה שתימסר זמן סביר מראש.

מאחר שחלק מהמונחים הכלליים שהתיקון עושה בהם שימוש (למשל, "ליקוי קל ערך" או "דבר הגורם הפרעה של ממש") אינם מוגדרים וברורים, המלצתנו היא להתייחס למונחים אלה בהסכם השכירות באופן מפורט ככל הניתן, כדי להגביר את הוודאות של שני הצדדים ולהימנע, ככל הניתן, מחילוקי דעות במהלך קיום ההסכם.

^{[1] יש לציין כי התיקון לחוק כולל גם התייחסות לשכירות נכסים שאינם נכסי מגורים, לרבות השכרת נכסי מיטלטלין.}

^{[2] כלומר, גם אם מופיעה בחוזה השכירות הוראות הסותרות את האמור בסימן ו', להוראות אלה לא יהיה תוקף, אלא אם כן ההוראה הסותרת היא הוראה שמיטיבה עם השוכר.}

^{[3] למשל, קלקול באחת ממערכות הדירה שנוצר עקב כך שהשוכר חבט בה עם מוט ברזל.}

^{[4] למשל, פיצוץ בצינור המים בדירה עקב בלאי מתמשך של הצנרת.}

^{[5] בהערת אגב יצוין כי התיקון לחוק לא כולל הגדרה ממשית ל"ליקוי" ו"פגם", כך שגם כאן, המשמעות של מונחים אלה תתגבש ככל הנראה בפסקי דין עתידיים שידונו בסכסוכים משפטיים בין משכירים לשוכרים.}

^{[6] סעיף 25י לחוק קובע כי סך כל הערובות במצטבר לא יעלה על סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש – לפי הנמוך מבין השניים.}

^{[7] המטרה היא לא לאפשר למשכיר "לעצום את עיניו" ביחס לפגמים במושכר כדי לחמוק מאחריותו לגביהם. ההנחה היא כי בית המשפט ידון בעניין זה בעתיד, כך שתגבר הוודאות בשאלה מה נחשב לפגם שהיה על המשכיר לדעת על קיומו.}