קבוצות רכישה אינן פטורות מהיטל השבחה

ביום 9.9.2019 נתנה ועדת הערר לתכנון ובניה (פיצויים והיטלי השבחה) במחוז ירושלים החלטה שלפיה חברי קבוצות רכישה הם “יחידה כלכלית אחת” ולכן אין הם זכאים לפטור מהיטל השבחה הניתן להרחבת דירה עד 140 מ”ר הקבוע בחוק התכנון והבניה, התשכ”ה-1965.

היטל השבחה הוא תשלום הנגבה על-ידי ועדה מקומית לתכנון ובנייה מבעל מקרקעין (או מחוכר החוכר אותם) בשל השבחה הנובעת מעליית שווי המקרקעין בעקבות אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק מעניק פטור מהיטל השבחה לבניה או הרחבה של דירת מגורים במקרים שבהם, בין היתר, השטח הכולל של דירת המגורים לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ”ר.

ועדת הערר דנה בעניינם של בעלי זכויות בבניין הכולל חמש יחידות דיור ורשום כבית משותף. בעלי הזכויות מכרו חלקים מדירותיהם כך שחלקים מכל דירה נמכרו לשלושה או ארבעה רוכשים שונים. מטרת המכירה הייתה השבחת המקרקעין ובניה במשותף של 20 יחידות דיור. הרוכשים התקשרו בהסכם ניהול עם גורם מארגן לצורך ניהול תהליך הקמת הבניין על המקרקעין. בעלי המקרקעין הגישו בקשה להיתר בנייה והוועדה המקומית שלחה להם דרישה לתשלום היטל השבחה. חלק מבעלי הזכויות הגישו בקשה לקבלת פטור כאמור.

ועדת הערר נדרשה לשאלה האם הפטור האמור מהיטל השבחה יכול להינתן לכל מחזיק במקרקעין, או מחזיק בחלקי דירה במקרקעין הבונה את ביתו במסגרת קבוצת רכישה (או התארגנות אחרת בעלת אופי יזמי), ובמילים אחרות – האם קבוצת רכישה היא בבחינת “יחידה כלכלית אחת”.

בעניין הנדון פסקה ועדת הערר כי קבוצת רכישה אכן מהווה “יחידה כלכלית אחת”, ולכן חבריה אינם זכאים לפטור. הוועדה התבססה על כך שקבוצת רכישה היא אגד של אנשים הרוכשים קרקע ולאחר מכן מקימים יחד את יחידות הדיור בבנייה עצמית, כך שלבסוף כל יחיד מקבל את חלקו בפרויקט. כיום רוב קבוצות הרכישה מתבססות על “גורם מארגן” מקצועי אשר יוזם את הפרויקט, מביא לגיבוש חברי הקבוצה ופועל בשמם להוצאת הפרויקט לפועל, בתמורה לשכר טרחה. משכך, במהותה רכישת דירה מקבוצת רכישה איננה שונה מרכישת דירה מקבלן ולכן יש לראות בקבוצת רכישה כהתאגדות שבחינת מהותה מחייבת שוויון בין קבלנים לקבוצות רכישה.

לאור מסקנה זו, פסקה ועדת הערר כי קבוצת רכישה היא מפעל יזמי הדומה לעסקה קבלנית, שבמסגרתה המוכר איננו פטור מהיטל השבחה. משכך, קביעה שלפיה כל חברי הקבוצה נחשבים ל”מחזיקים” בעת התרחשות אירוע ההשבחה – הגוררת תוצאה כי כל אחד מהם יהיה פטור מהיטל השבחה ביחס לדירת המגורים שיבנה – איננה ראויה ואיננה משקפת את תכליתו של הפטור מהיטל השבחה.