סיווג שטח חיצוני של בניין לעניין חיוב בארנונה

ביום 31.12.2019 נתן בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, פסק דין[1] העוסק בשאלות האם יש לסווג את השטח החיצוני המקיף בניין משרדים כ"מרפסת" או כ"גג" וכיצד יש לחייב את בעלות הנכסים בבניין בארנונה בגין שטח זה.

בפסק הדין נדון עניינן של שלוש חברות, שהינן בעלות שלושה נכסים בבניין משרדים שיחדיו מהווים משרד עורכי דין בקומה העליונה של הבניין, אשר מוקף בשטח חיצוני בלתי מקורה. בין החברות לבין מנהל הארנונה התעוררה מחלוקת בעניין תשלום הארנונה בגין השטח החיצוני. טענת החברות היא כי השטח החיצוני הינו גג ולא מרפסת ולכן אינו בר חיוב על פי צו הארנונה החל על הבניין, לחילופין טוענות החברות כי השטח החיצוני נמצא בקומה האחרונה של הבניין, אינו מקורה ואינו מצוי מתחת לקירות פנימיים ועמודים וכי יש לסווג את השטח החיצוני כמשרד, אך אין לחייב את החברות בארנונה בגינו, מכיוון שלא נעשה בו שימוש כמשרד. טענת מנהל הארנונה היא כי השטח החיצוני משמש כמרפסת לא מקורה ולא כגג וכי יש לחייב את כלל השטח של החברות, לרבות השטח החיצוני, בתעריף הארנונה המלא של משרדים ותעשיה, כשם שסיווג זה חל על המשרד, כשטח העיקרי, וגם על שטחים משותפים בבניין. בית המשפט קבע כי יש לראות בשטח החיצוני מרפסת בלתי מקורה ולא גג ונימק את קביעתו בכך שלא קיימת הפרדה בין השטח החיצוני לבין המשרד והגישה לשטח החיצוני אפשרית רק מתוך המשרד. בנוסף, בית המשפט עמד על כך שיש לחייב את החברות בארנונה על פי פוטנציאל השימוש בשטח החיצוני ולא על פי השימוש בפועל, לכן די בכך שהתכלית של השטח החיצוני היא לשמש כמרפסת לעובדי המשרד, גם אם בפועל לא נעשה בו שימוש כזה. בנוסף, בית המשפט קבע כי על אף שהיתר הבנייה מתייחס לשטח החיצוני כגג, אין בכך כדי לקבוע שזהו השימוש שנעשה בו. משנקבע שיש לראות בשטח החיצוני כמרפסת ולא כגג, נדרש בית המשפט לשאלה כיצד יש לחייב את המרפסת בהתאם לצו הארנונה. בית המשפט קבע כי אם קיים בצו הארנונה סיווג ספציפי לנכס, בענייננו "מרפסת לא מקורה", יש להעדיפו על פני הסיווג השיורי – "מרפסת". במקרה דנן, קיים בצו הארנונה סיווג ספציפי ל"מרפסת לא מקורה" לפיו עד 10% משטח המרפסת יתווסף לשטח הדירה ויחויב בתעריף מלא (בשונה מהסיווג שיורי כ"מרפסת" אשר כל שטחה מחויב באופן מלא). על כן, קבע בית המשפט כי העדפת מנהל הארנונה חיוב של השטח החיצוני כ"מרפסת" נועד רק כדי להעשיר את קופת העירייה וכי יש לשנות את סיווג השטח החיצוני לסיווג ספציפי של "מרפסת לא מקורה" ולחייב את החברות בארנונה בהתאם. [1] עמ"נ (מרכז) 1464-12-17 גיטלמן מרציאנו שזיפי לוי בע"מ נ' עיריית פ"ת מנהל הארנונה.