דרישת תום הלב ב”תקנת השוק” במקרקעין

ביום 19.9.2019 נתן בית משפט המחוזי בחיפה פסק דין[1] בעניין “תקנת השוק” במקרקעין[2]. “תקנת השוק” קובעת כי אדם שרכש נכס מקרקעין בתום לב ובתמורה תוך שהוא מסתמך על האופן שבו הנכס רשום בפנקסי המקרקעין, זכויותיו בנכס יקבלו תוקף אף אם הרישום שעליו הוא הסתמך לא היה נכון.

בעניין הנדון התובע ירש את דירת הוריו ובהתאם לכך נרשם כבעל הזכויות בדירה. התובע ניהל מערכת יחסים עם הנתבעת במשך כארבע שנים. במהלך תקופה זו הנתבעת זייפה הסכם ממון בינה לבין התובע, שלפיו במקרה של פרידה הזכויות בדירה עוברות אליה במלואן. וכך, לאחר שהצדדים נפרדו, הנתבעת פנתה לבית המשפט בבקשה לאשר את הסכם הממון. התובע לא התגונן בפני הבקשה ומשכך בית המשפט אישר אותה, מה שאיפשר לנתבעת לרשום את הזכויות בדירה על שמה. לאחר שהשלימה את רישום הזכויות מכרה הנתבעת את הזכויות בדירה לצד ג’ – הוא הנתבע הנוסף בתיק.

לכשהדבר נודע לתובע, הוא פנה לבית המשפט בבקשה לבטל את פסק הדין שמכוחו נרשמו הזכויות בדירה על שם הנתבעת מלכתחילה. בית המשפט אישר את ביטול פסק הדין, והשאלה שניצבה להכרעה היא האם הנתבע הנוסף – רוכש הדירה מהנתבעת – נחשב למי שרכש את הדירה בתנאי תקנת השוק, כך שזכויותיו בדירה גוברות על זכויותיו של התובע.

בית המשפט דן ביסודות השונים של תקנת השוק, בדגש על יסוד תום הלב. הדרישה בתקנת השוק היא לתום לב סובייקטיבי על-פי אמת מידה של “בדיקה ראויה”, כלומר על הרוכש הטוען לתקנת השוק להוכיח כי האמין באמת ובתמים שהמוכר הוא הבעלים בזכויות וכי לא היה לו מקום לחשד כי זכויות אלה מוטלות בספק.

בית המשפט פירט מספר אלמנטים אשר מעידים על פגמים בתום ליבו של הרוכש: ראשית, הרוכש ידע כי הזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת רק כעשרה ימים לפני שמכרה את הדירה לרוכש, וכן היה ידוע לו כי למרות שהדירה נמכרה לו על-ידי הנתבעת, בפועל היא הייתה מושכרת באותו זמן לשוכרים על-ידי התובע. כמו כן, הרוכש היה מודע לכך שהזכויות בדירה נרשמו על שם הנתבעת מתוקף החלטה שיפוטית שניתנה בהיעדר הגנה, כלומר מבלי שהתובע הגיב לבקשת הנתבעת לרשום את הדירה על שמה. בנוסף, בבוחנו את סעיפי הסכם המכר, בית המשפט ציין כי באופן תמוה ובניגוד לנהוג, סעיפי ההסכם אשר מתייחסים למצגים הבסיסיים של הנתבעת לגבי זכויותיה בדירה לא הוגדרו כסעיפים שהפרתם מהווה הפרה יסודית של ההסכם, אשר מקנה לרוכש את הזכות לביטול ההסכם במקרה שמתברר כי הצהרות אלו אינן נכונות. כמו כן, העברת החלק הארי של התמורה בעסקה לנתבעת הותנתה בכך שקודם לכן הזכויות בדירה יירשמו על שם הנתבע הנוסף – תנאי נוסף שהוא חריג ביחס למקובל ולנהוג. בנוסף, ההסכם כלל תנאי מפסיק[3] שלפיו במקרה של “אי התאמה מהותית” ביחס לדירה הרוכש יהיה זכאי לבטל את ההסכם, שהיווה מבחינת בית המשפט אינדיקציה נוספת לכך שהרוכש ידע כי קיים חשש לפגם ביחס לזכויותיה של הנתבעת בדירה.

צירוף כל האמור לעיל (ואינדיקציות נוספות שפורטו בפסק הדין) היווה מבחינת בית המשפט “נורות אזהרה” מספיקות כדי להכריע כי לא התקיים רכיב תום הלב הנדרש בתנאי תקנת השוק. אם לא די בנורות אזהרה אלו כשלעצמן, בית המשפט הדגיש כי הרוכש הוא עורך דין לענייני מקרקעין – עובדה המעצימה את הקביעה כי היה מודע לכך שקיים ספק ממשי לגבי טיב זכויותיה של הנתבעת בדירה ולמעשה העדיף “לעצום את עיניו”.

לאור כל האמור לעיל, נפסק כי זכויותיו של התובע בדירה גוברות על זכויותיו של הרוכש. בית המשפט הורה על ביטול רישום הזכויות בדירה על שם הרוכש ועל רישומן מחדש על שם התובע.

[1] ת.א. (חי’) 136-03-18 יאיר זוטא נ’ רן לוין.

[2] הקבועה בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ”ט-1969.

[3] תנאי שבהתקיימותו ניתן לבטל את ההסכם.