ביטול הסכם מכר על-ידי קבלן מחמת סירוב הרוכש לקבל את הדירה לחזקתו

ביום 6.11.2019 נתן בית המשפט המחוזי בתל-אביב פסק דין[1] העוסק בשאלה האם קבלן רשאי לבטל הסכם מכר לרכישת דירה מחמת סירוב הרוכש לקבל את החזקה בדירה, וזאת למרות שהרוכש שילם כבר את מלוא התמורה.

בעניין זה נדון עניינם של קבלן שהקים פרויקט מגורים באשקלון ואחד מרוכשי הדירות בפרויקט. כשהגיע המועד למסירת החזקה בדירה הרוכש אמנם קיבל לידיו את מפתחות הדירה ואף העביר אליה ציוד, אולם הוא לא עבר להתגורר בה בפועל וסרב לחתום על "פרוטוקול מסירה", המאשר כי הדירה נמסרה לידיו לפי הוראות הסכם המכר. לטענת הרוכש, בדירה היו ליקויי בנייה ההופכים אותה לכזו שאינה ראויה למגורים, וכל עוד אלה לא תוקנו לא ניתן להשלים את מסירת החזקה בדירה לידיו. הקבלן מנגד טען כי הדירה ראויה למגורים וכי בסירובו האמור הרוכש עושה דין לעצמו.

הקבלן הגיש תביעה ובה טען כי הסירוב המתמשך של הרוכש להשלים את מסירת החזקה בדירה מהווה הפרה יסודית של הסכם המכר, ולכן הוא רשאי לבטל את העסקה עם הרוכש ואף לקבל מן הרוכש פיצויים בגין הפרת ההסכם. עם זאת, הרוכש כבר שילם לקבלן את מלוא התמורה עבור רכישת הדירה ולכן בית המשפט נדרש להכריע האם בנסיבות אלו ניתן לטעון להפרה יסודית של ההסכם המזכה את הקבלן בסעד של ביטול ההסכם. לפיכך, מבלי להכריע בעצם השאלה האם הדירה נחשבת ככזו הראויה למגורים, בית המשפט בחן האם התנהלותו של הרוכש מהווה הפרה המקנה לקבלן את הזכות לבטל את ההסכם.

"חוק התרופות"[2] מגדיר "הפרה" כמעשה או מחדל שהם בניגוד לחוזה. בית המשפט פסק כי בהקשר הספציפי של עסקאות מכר, המוכר מחויב להעביר לקונה את הנכס הנמכר[3] ואילו המחויבויות הבסיסיות של הרוכש כלפי המוכר הן לשלם לו את מלוא התמורה עבור הנכס ולקבל אותו לרשותו[4]. יחד עם זאת, בית המשפט ערך הבחנה בין שני החיובים האמורים החלים על הרוכש, ופסק כי לעומת תשלום התמורה – שהוא החובה הראשית והיסודית של רוכש נכס – קבלת הנכס מאת המוכר היא חיוב משני בחשיבותו.

בהתאם לכך, ביטול הסכם מכר בשל סירוב רוכש להשלים את קבלת החזקה בדירה, בנסיבות שבהן התמורה כבר הועברה למוכר, הוא סעד בלתי מידתי שניתן להצדיקו ולאשרו במקרים נדירים וחריגים בלבד. ההנחה היא שהאינטרס העיקרי של המוכר בעסקה – קבלת התמורה – התממש, ואם נגרמו למוכר נזקים כלשהם בשל סירוב הרוכש לקבל את החזקה בנכס ניתן לתבוע אותם כפיצוי כספי ללא הסעד מרחיק הלכת של ביטול ההסכם. בקביעתו זו בית המשפט נסמך גם על החובה של צדדים לעסקה לקיים את התחייבויותיהם בתום לב.

בית המשפט הוסיף כי הסעד הקיצוני של ביטול ההסכם אינו כלי ל"הענשת" הרוכש בגין המחלוקת עם הקבלן ובקשת הקבלן לממש סעד כזה בנסיבות אלו אינו מהווה קיום בתום לב של המחויבויות החוזיות בין הצדדים.

[1] ת.א. (ת"א) 27927-09-16 י.ד. עשוש תשתיות בע"מ נ' מזגאבקר.

[2] סעיף 1 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970.

[3]  סעיף 7 לחוק המכר, התשכ"ח- 1981.

[4] סעיף 19 לחוק המכר, התשכ"ח- 1981.