אי-גילוי העובדה שלדירה אין היתר בנייה – חוסר תום לב במשא ומתן

ביום 26.12.2018 נתן בית משפט השלום בתל אביב פסק דין[1] המטיל חובה על מוכר דירה שנבנתה ללא היתר בנייה לגלות על כך לרוכש במהלך המשא ומתן.

בשנת 2008 התקשרו הצדדים בהסכם לרכישת דירה הממוקמת בקומת גג של בניין במתחם התחנה המרכזית הישנה בתל אביב. לאחר חתימת ההסכם ולאחר ששולמה מרבית התמורה, התגלה לרוכש כי הדירה בנויה ללא היתר בנייה. לטענתו, המוכרת הפרה את החובה המוטלת עליה לנהל משא ומתן בתום לב, שכן היעדר קיומו של היתר בנייה הוא מידע מהותי, אשר היה עליה להצהיר עליו במפורש. עורך הדין בעסקה נתבע אף הוא כמי שהתרשל בתפקידו בכך שלא גילה זהירות ומיומנות מקצועית כנדרש, במיוחד במקרה שבו עורך הדין מייצג את שני הצדדים בעסקת מקרקעין, אז חלות עליו חובות מוגברות.

המוכרת טענה מצידה שהרוכש ידע כי האזור שבו נמצאת הדירה מאופיין בדירות רבות הבנויות ללא היתר וכי הוא הצהיר בגוף ההסכם כי ראה ובדק את הדירה היטב, לרבות את מצבה התכנוני, ומצא אותה מתאימה לצרכיו, כך שלא נסתר מעיניו דבר. עורך הדין טען כי הרוכש הוא "סוחר נדל"ן ממולח", אשר ידע טרם רכישת הדירה את נתוני הדירה וקיבל על עצמו את מלוא האחריות לבדיקת מצבה התכנוני של הדירה.

בית המשפט פסק כי במסגרת המשא ומתן עם הרוכש המוכרת לא גילתה לו כי מדובר בדירה ללא היתר בנייה, למרות שהיה מצופה ממנה לעשות כן. על המוכרת היה לדעת כי לדירה אין היתר בנייה ולהציג זאת בצורה מפורשת לרוכש. בית המשפט הוסיף כי חובת הגילוי החלה על מוכר דירה לפי חוק[2] מתפרשת גם על דברים שהיה על המוכר לדעת (כדוגמת קיומו של היתר בנייה), גם אם לא ידע אותם בפועל. לפיכך, בית המשפט פסק כי המוכרת הפרה את חובתה לנהל משא ומתן בתום לב, בכך שלא מסרה את כל המידע על הדירה והסתירה מידע מהותי שהיה אמור להיות בידיעתה. בהתחשב בכך שהמוכרת שכרה את שירותיו של עורך הדין שייצג אותה במכירת הדירה, בית המשפט ייחס לה אחריות בשיעור של 20%.

ביחס לאחריותו של עורך הדין נפסק כי משהרוכש בחר לשכור את שירותיו של עורך הדין, היה על האחרון לערוך את הבדיקות הנדרשות. בית המשפט לא השתכנע כי הרוכש פטר את עורך הדין מבדיקת מצבה התכנוני של הדירה, מה גם שהדבר לא קיבל ביטוי בהוראות ההסכם. נפסק כי בדיקה האם לנכס קיים היתר בנייה היא חובה בסיסית המוטלת על עורך דין המייצג בעסקת מקרקעין. בנסיבות המקרה, ייחס בית המשפט לעורך הדין אחריות בשיעור של 60%.

יחד עם זאת, בהתחשב בהתנהלות הרוכש, בית המשפט לא ראה לנכון לפטור אותו לחלוטין מאחריות. לאחר חתימת הסכם המכר וטרם העברת מלוא סכום התמורה הובא לידיעת הרוכש, באמצעות אדריכלית ששכר את שירותיה, כי לדירה אין היתר בנייה, אך למרות זאת העביר את יתרת התמורה למוכרת, לא ביקש לבטל את ההסכם ולמעשה לא בא לנתבעים בטענות, משך כשבע שנים. בנסיבות אלה ייחס בית המשפט לרוכש אשם תורם בשיעור של 20%.

לבסוף, בית המשפט פסק לטובת הרוכש פיצוי בסכום ההפרש שבין שווי הדירה עם היתר לשווי הדירה ללא היתר, נכון למועד שבו קיבל הרוכש את החזקה בדירה, בהתאם לחלוקת האחריות שנפסקה.

על פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי.


[1] ת.א. (ת"א) 31596-06-15 יגאל סבג נ' אסתר רביע.

[2]  סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968.

כתוב/כתבי תגובה