תמ"א 38 היא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, שכוללת תמריצים לביצוע החיזוק, כגון הענקת זכויות בנייה נוספות בבניין שבו מבוצע החיזוק. בחודש ינואר 2020 אישר בית המשפט העליון[1] את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שקבע כי לא מתקיימים תנאי הסף לביצוע תמ"א 38 כאשר לא ניתן לבניין היתר בניה בפועל, גם במקרה בו היה אמור להינתן היתר בנייה.

לצורך לקבלת התמריצים בדמות תוספת זכויות בניה לבניין במסגרת תמ"א 38, יש לעמוד בשני תנאים מקדימים: הבניין נבנה מכוח היתר בניה כדין וההיתר ניתן לפני 1.1.1980.

במקרה דנן, היזם, דגש לוג'יסטיק בע"מ, ביקש לבצע תמ"א 38 בבניין ברמת השרון שנבנה במחצית השנייה של שנות ה-70. פניית היזם בנושא לוועדה המקומית נדחתה בנימוק שהבניין נבנה ללא היתר בניה.

ערעורי היזם על החלטת הוועדה המקומית הגיעו לדיון בבית המשפט העליון. היזם טען בפני בית המשפט העליון כי מדובר במקרה חריג, בו למעשה היה אמור להינתן היתר בניה לבניין ואף כי הרשויות פעלו במרוצת השנים כאילו אכן ניתן ההיתר. כך למשל, עיריית רמת השרון אפשרה את חיבור הבניין לרשת החשמל, את איכלוסו וכן את רישומו כבית משותף. עוד יצוין כי ניתן צו הריסה לבניין בשנת 1976 אך משתוקנו המחדלים בבניין שהובילו למתן הצו, הצו לא הוצא אל הפועל. לעניין מועד מתן היתר הבנייה, לטענת היזם, בשנת 2000 החליטה הוועדה המקומית לאשרר בדיעבד את היתר הבניה ולכן על ההיתר להיחשב כהיתר שנינתן לפני שנת 1980.

עוד טען היזם כי דיירי הבניין נקלעו למצב שבו הם נאלצים לשאת, על לא עוול בכפם, בעונשו של הקבלן שבנה את הבניין, שלא הסדיר קבלת היתר בניה לבניין. על כן, יש להתמקד בתכלית של תמ"א 38, והיא – חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, ולאשר את בקשת היזם.

מנגד נטען כי בפועל אין לבניין היתר בנייה, וכי גם לאחר שהוחלט לתת היתר בשנת 2000, דיירי הבניין לא טרחו לפעול לשם הוצאת ההיתר בפועל. עוד נטען כי ממילא, גם אם היו עושים כן, ההיתר היה ניתן רק אז, ולא לפני 1980 כנדרש לפי תנאי התכנית.

לאחר בחינת מכלול הטענות והראיות, בית המשפט דחה את טענות היזם וקבע קביעה עובדתית כי גם אם היו ניסיונות לקבל היתר וגם אם היה אמור להתקבל, בפועל אין לבניין היתר בניה. לכן, תנאי הסף של תמ"א 38 אינם מתקיימים.

בית המשפט התייחס לכך שהדיירים אכן לא אשמים במחדליו של הקבלן, אך לפחות חלק מהם ידעו היטב שלבניין אין היתר בניה עוד בשנת 1981, אולם ישבו בחיבוק ידיים במשך קרוב ל-40 שנה.

כן ציין בית המשפט כי אי-עמידה בתנאי הסף לא מונעת מדיירי הבניין להבטיח את ביטחונם האישי ולחזק את הבניין, שלא במסגרת תמ"א 38. לעומת זאת, מתן היתר בנייה בדיעבד ייצור אי שוויון ביחס לבניינים אחרים שנבנו לפני 1980, וניתן להם היתר מאוחר יותר.

לסיכום, המקרה לעיל מלמד שני שיעורים חשובים – האחד, על הצורך שבביצוע בדיקה מקדמית של כל נכס לפני רכישתו, באופן שיבהיר את מצבו המשפטי והתכנוני של הנכס, והשני, כי אין להקל ראש בדרישות הדין לקבלת היתרים ואישורים, גם במקרים בהם הרשות השלטונית פועלת כאילו ניתנו.

[1]עע"מ 8265/18 דגש לוג'יסטיק בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה – רמת השרון ואח' (ניתן ביום 13.1.2020)

המידע שלעיל הוא מידע כללי בלבד, הוא אינו חוות דעת משפטית ו/או ייעוץ משפטי ואין להסתמך עליו. כל הזכויות שמורות למשרד צמח שניידר ושות', עורכי דין.