• נדל"ן

פיצוי בגין עיכוב במסירת דירה מקבלן

01.07.2018

ביום 17.5.2018 נתן בית משפט השלום בתל אביב פסק דין[1] הדן בתביעה של רוכשי דירה לפיצוי מהקבלן בגין איחור במסירת דירה, וזאת בנסיבות שבהן בין הצדדים נחתם חוזה לביצוע שינויים בדירה שבמסגרתו הותר לקבלן לדחות את מועד המסירה.

סעיף 5א(א) לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 קובע הסדר סטטוטורי של פיצוי המגיע לרוכש דירה מקבלן בגין איחור במסירתה, כאשר האיחור חורג מעבר לתקופה בת 60 יום (שהוכרה כתקופה "לגיטימית" של איחור). הסעיף קובע כי הפיצוי יהיה סכום המבוסס על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה, בהתאם למכפלה הבאה:

1. בעבור התקופה שתחילתה במועד החוזי וסיומה בתום שמונה חודשים מאותו מועד – מכפלה של 1.5 מהסכום האמור;

2. בעבור תקופה שתחילתה תשעה חודשים לאחר המועד החוזי ואילך – מכפלה של 1.25 מהסכום האמור.

התובעים הם זוג אשר רכש דירת פנטהאוז בפרויקט מגדלי שרונה בתל אביב. לפי חוזה המכר מועד מסירת הדירה נקבע ליום 30.10.2014. לאחר חתימת חוזה המכר הקבלן והרוכשים חתמו על חוזה שינויים שכלל למעלה מ-100 שינויים שיבוצעו בדירה, בהיקף של למעלה מ-250,000 ש"ח. בחוזה השינויים נקבע כי הקבלן רשאי לעכב את מסירת הדירה לרוכשים בפרק זמן של עד 34 שבועות בגין השינויים, גם אם בסופו של דבר השינויים לא יבוצעו, וכי הרוכשים מוותרים על כל טענה או סעד בגין העיכוב. בפועל הדירה נמסרה לרוכשים ביום 20.8.2015 – בחלוף עשרה חודשים ממועד המסירה שנקבע בחוזה המכר.

בחלוף מועד המסירה דרשו הרוכשים מהקבלן לשלם להם את הפיצויים המגיעים להם על-פי דין בגין העיכוב, וזאת בטענה שהעיכוב בבניית הבניין ובמסירת הדירה אינו קשור לשינויים שהוזמנו על-ידי הרוכשים. יצוין כי טופס 4, שבלעדיו לא ניתן למסור את הדירה לרוכשים, ניתן רק בחלוף שבעה חודשים מהמועד שנקבע בחוזה המכר למסירת הדירה. בתגובה לטענות התובעים טען הקבלן כי צירוף תקופות העיכוב המותרות על-פי חוזה המכר וחוזה השינויים מוביל למסקנה כי הקבלן רשאי למסור את הדירה לרוכשים עד לסוף חודש אוגוסט 2015, מבלי שהתובעים יהיו זכאים לפיצוי כלשהו, וכי הרוכשים הסכימו לכך בחתימתם על החוזים.

בפסק הדין בית המשפט ציין כי רכישת דירת מגורים היא העסקה המשמעותית ביותר בחייה של משפחה ממוצעת ועל כן זו סוגיה המצריכה פיקוח שיפוטי לצורך הגנה על האינטרס הציבורי. כמו כן, בית המשפט הסתמך על ההלכה שלפיה חוזי מכר טיפוסיים בין קבלנים לרוכשי דירות הם חוזים אחידים[2] וככאלה, כאשר נקבע בהם תנאי המקנה לקבלן כוח בלתי מוגבל לדחות את מועד המסירה, ייחשב תנאי זה כתנאי המקפח את הרוכשים שבית המשפט רשאי לבטלו. עוד קבע בית המשפט כי עצם קביעת מועד מסירה חדש איננו נוגד את החוק אך יש לוודא כי לא מדובר בתניית פטור של הקבלן מתשלום פיצויים, שהיא כאמור נוגדת את החוק.

בית המשפט פסק כי בחוזה השינויים שנחתם עם התובעים ניתן לקבלן פטור אוטומטי מתשלום פיצויים בגין תקופת העיכוב במסירת הדירה, כך שהקבלן לא יידרש לתשלום פיצויים גם אם לא בוצעו שינויים בדירה. פטור זה סותר את הוראות סעיף 5א לחוק, שלא ניתן להתנות עליהן אלא לטובת רוכש הדירה. כמו כן, בחוזה השינויים נקבע כי העיכוב במסירת הדירה הוא לפרק זמן של עד 34 שבועות, ואין לדחות באופן אוטומטי את מועד מסירת הדירה ב-34 שבועות, אלא לצורך דחייה נדרש קשר בין השינויים שהוזמנו לבין העיכוב. דחייה אוטומטית של מועד המסירה מאפשרת לקבלן לא להיות כפוף לשום הגבלה ולכן אין לראות בה הסכמה של הרוכשים על מועד מסירה חדש.

לאור האמור לעיל ומאחר שהקבלן לא הצליח להוכיח כי השינויים שהוזמנו הם שגרמו לעיכוב במסירת הדירה, בית המשפט פסק כי על הקבלן לשלם לרוכשים פיצוי בגין העיכוב במסירת הדירה, בהתאם לחוק. בית המשפט קיבל את הערכת השמאי מטעם הרוכשים, שקבע כי דמי השכירות הראויים הם 20,000 ש"ח לחודש, ולפיכך פסק לזכות הרוכשים פיצוי בסך 290,000 ש"ח: 30,000 ש"ח לחודש למשך שמונת חודשי האיחור הראשונים ועוד 25,000 ש"ח לחודש למשך שני חודשי האיחור האחרונים.

^{[1] ת"א 11172-03-15 ארז נ' גינדי החזקות ייזום 2009 בע"מ.}

^{[2] חוק החוזים האחידים, התשמ"ג-1982.}