• נדל"ן

האם הסכם שיתוף במקרקעין שלא נרשם בטאבו מחייב צד שלישי שרכש זכויות במקרקעין?

26.09.2017

ביום 9.8.2017 נתן בית המשפט העליון פסק דין[1] הדן בתוקפם הקנייני של הסכמי שיתוף שנחתמים בין מספר שותפים במקרקעין ביחד ("במושעא") ואשר לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

הסכם שיתוף הוא הסכם שנחתם בין שותפים במקרקעין לצורך הסדרת הניהול, השימוש וחלוקת הזכויות והחובות במקרקעין בין כל השותפים. הסכם שיתוף בין שותפים במקרקעין שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין איננו בעל כוח קנייני כלפי צדדים שלישיים, והוא יכול לחייב צדדים שלישיים ככל חוזה אחר שלא קיבל מעמד קנייני. לעומת זאת, הסכם שיתוף אשר נרשם בלשכת רישום המקרקעין מקבל תוקף קנייני כך ש"כוחו נעשה יפה" גם כלפי אדם שלא חתם על החוזה ורכש חלק במקרקעין בשלב מאוחר יותר.

בפסק הדין נדונה שאלת תוקפו של הסכם שיתוף שלא נרשם בלשכת רישום המקרקעין. הבעלים המקורי של הזכויות במקרקעין מושא פסק הדין מכר במהלך השנים את הזכויות בחלקה לצדדים שלישיים במתכונת שיצרה ביניהם שיתוף במקרקעין. על-פי הרישום במרשם המקרקעין נרשמו ארבעה בעלים שונים כבעלי זכויות בחלקה. בין הבעלים נכרת הסכם שיתוף אשר כאמור לא נרשם במרשם המקרקעין.

בתביעה בבית המשפט המחוזי טען אחד מבעלי הזכויות כי הרישום איננו משקף את חלוקת המקרקעין והזכויות לפי הסכם השיתוף שנחתם בין השותפים לפני שהנתבע רכש את חלקו במקרקעין. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה והורה על רישומו של הסכם השיתוף וכן על שינוי הרישום של הזכויות במקרקעין בהתאם לחלוקה שנקבעה בהסכם השיתוף. על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון, מפי השופטת דפנה ברק-ארז, קבע כי במקרים מסוימים, היעדר רישום של הסכם שיתוף בלשכת רישום המקרקעין איננו שולל את תוקף הסכם השיתוף כלפי צדדים שלישיים שרכשו מאוחר יותר את המקרקעין ולכן לא היו צד להסכם במועד כריתתו.

בדיני העסקאות הסותרות, אחת הדרישות לכך שהקונה השני יגבר על הקונה הראשון היא דרישת תום הלב של הקונה השני. כך, בנסיבות שבהן הקונה השני נמנע מבדיקת מצב ההחזקות במקרקעין טרם עריכת העסקה (בדיקה פשוטה בסטנדרט לא גבוה, שהייתה עשויה לחשוף קיומם של קונים קודמים) הוא עשוי שלא להיחשב כמי שעמד בתנאי "תום הלב" של דיני העסקאות הנוגדות. בית המשפט העליון פסק כי מערך האיזונים שנקבע ביחס לעסקאות נוגדות רלוונטי גם לתחרות בין מי שרכש זכויות מכוח הסכם שיתוף לבין קונה מאוחר יותר.

נפסק כי קונה של מקרקעין בבעלות משותפות נדרש לברר האם קיים הסכם שיתוף בין השותפים במקרקעין, ולו באמצעות הפנית שאלה בהקשר זה למוכר. רכישת מקרקעין בבעלות משותפת מציבה "תמרור אזהרה" מבחינת הקונה באשר לתנאים וההסכמות שעשויים להיות קיימים בין השותפים הקיימים במקרקעין. בדיקה במרשם המקרקעין בנוגע לקיומה של הערה בדבר הסכם שיתוף מספקת תמונה חלקית ביותר.

בית המשפט העליון הדגיש בפסק הדין כי אין בקביעה האמורה כדי לאיין את האינטרס ברישום הסכמי שיתוף בלשכת רישום המקרקעין. אי-רישומו של הסכם שיתוף כאמור יכול להביא לידי כך שזכויותיו של קונה מאוחר יותר, שלא סיים את העסקה ברישום, יועדפו על פני זכויותיו של צד להסכם השיתוף. יתרה מכך, קונה מאוחר של מקרקעין משותפים יעמוד בחובת תום הלב גם אם ערך את הבירור הנדרש בעניין וקיבל מידע מוטעה.

^{[1] ע"א 48/16 ציון דהאן נ' יגאל שמחון.}