ביום 12.7.2023 קיבל בית המשפט העליון1 את פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שלפיו דיירי בניין היו זכאים לבטל את הסכם השיתוף שעליו חתמו, בשל פגם שנפל בכריתת ההסכם, שמקורו בהטעיה. משכך, נקבע כי אין לאכוף את ההסכם, ויש לראות בדיירים כמי שביטלו את ההסכם בהתנהגות.

עסקינן בבניין בתל אביב, שהוקם ונחכר טרם הסדרת הוראות הרישום של בתים משותפים. הדירות בבניין הוחכרו לדיירים והגג והמחסן (חלק מהרכוש המשותף) הוחכרו לקבלני הבניין. בהמשך, פעלו הדיירים באמצעות עורך דין לרישום הבניין כבית משותף ולהסדרת זכויותיהם בדירות, ובין היתר, נחתם בין הצדדים הסכם שיתוף. בסוף התהליך, ועל בסיס ההסכם, הוקנו ליורשים של קבלני הבניין זכויות ברכוש המשותף, מבלי שהתבררה שאלת זכאותם, ואלה מכרו את הזכויות לצדדים שלישיים.

בית המשפט העליון קבע כי דיירי הבניין היו זכאים לבטל את הסכם השיתוף שעליו חתמו, בשל פגם ברצון שנפל בכריתת ההסכם שמקורו בהטעיה: עורך הדין שטיפל בהסדרת רישום זכויות הדיירים לא שיקף לדיירים את המורכבות הקניינית הנוגעת לזכויות ברכוש המשותף בבניין. זכויות אלה מעוררות שאלות מורכבות שההכרעה בהן אינה ברורה, וייתכן שייחוד הזכויות לקבלנים בשטחים אלו, גורע מזכויותיהם של הדיירים. נקבע כי אי-הגילוי האמור עולה בנסיבות העניין כדי הטעיה,2 ומקים לדיירים ברירה לביטול הסכם השיתוף. בית המשפט חזר על ההלכה הקובעת כי אין הכרח בהודעה מפורשת, וניתן לבטל חוזה גם בהתנהגות, בתנאי שההתנהגות מלמדת באופן חד משמעי על הרצון לבטל את החוזה, והובאה לידיעת הצד שכנגד בתוך זמן סביר.3

בית המשפט פסק כי במקרה זה התנהגות הדיירים מלמדת על רצונם לבטל את הסכם השיתוף, כאשר התנהגות זו אינה חורגת, בנסיבות העניין, מדרישת הזמן הסביר ממועד גילוי ההטעיה. כמו כן, נקבע כי לא ניתן ללמוד מהתנהגות הדיירים על כוונה למחול על זכות הביטול שעמדה להם בגין ההטעיה. לפיכך, הסכם השיתוף בוטל כדין על-ידי הדיירים, מחמת פגם שדבק בכריתתו.

משבוטל החוזה מחמת פגם ברצון, קמה לכל צד הזכות השבה, שמשמעותה ביטול הסדר החלוקה וייחוד הזכויות במקרקעין. ואולם, בענייננו, יורשי הקבלנים העבירו את זכויותיהם לפי הסכם השיתוף, שכריתתו נגועה בפגם ברצון, לצד שלישי, עוד בטרם נגלתה ההטעיה ובוטל ההסכם. נקבע כי טענת הצד השלישי, שרכש את הזכויות ברכוש המשותף בתום לב ובתמורה, ולכן זכותו גוברת על זכות הדיירים להשבה, לא הוכחה.

[1] ע"א 8227/20 ערן קסירר נ' חיים אמסלם (נבו 12.7.2023).
[2] כמשמעותה בסעיף 15 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973.
[3] תכליתה של הלכה זו היא להגשים את מטרת הודעת הביטול ביצירת ודאות וביטחון משפטי, מבלי להיתפס לכללים נוקשים ופורמאליים אשר יחתרו תחת זכותו של הצד הנפגע לביטול החוזה.