• נדל"ן

אימתי יחול חוק המכר (דירות) על מוכר פרטי

23.01.2018

חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 מסדיר את התנהלות השוק הפרטי בתחום מכר הדירות באמצעות קביעת הסדרים מחייבים בין המוכר לרוכש בשני מישורים מרכזיים: חובת גילוי מצד המוכר ואחריות המוכר להתאמת הדירה.

התכלית המרכזית של החוק היא להסדיר את אחריותן של חברות הבנייה שעוסקות בשיווק דירות כלפי רוכשי דירות, אולם תחולתו איננה מוגבלת לחברות בנייה. החוק עשוי לחול גם על אנשים פרטיים במקרים מסוימים ולכך יש השלכות מבחינת תקופת האחריות ותקופת הבדק וכן לעניין יתר ההגנות המוקנות לקונים בחוק.

החוק מגדיר בצורה רחבה מיהו מוכר, כאשר לפי אותה הגדרה מוכר הוא לא רק מי שבנה דירה כדי למכרה אלא גם מי שבונה דירה באמצעות אחר כדי למכרה, וכן מוכר משנה. סעיף 9 לחוק קובע חזקה בשאלה מיהו מוכר שבנה את הדירה במטרה למכרה וקובע שמי שמוכר דירה שהייתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה, או שהוא עצמו גר בה פחות מחצי שנה מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה (אלא אם כן יוכיח המוכר ההיפך).

ביום 28.12.2017 נתן בית המשפט העליון פסק דין[1] הדן בחזקה האמורה. בנסיבות אותו מקרה, מוכר בנה בית בקיסריה ומכר אותו מיד לאחר סיום הבנייה. כדי שלא לחוב בחובות הקבועות בחוק המכר דירות, על המוכר הוטל הנטל להוכיח שבנה את הבית שלא על מנת למכרו. בית המשפט המחוזי, שדן בתביעה לראשונה, קיבל את עדותו של המוכר שהעיד שמלכתחילה כן התכוון לגור בבית שהוא בונה ולכן גם בנה את הבית לפי צרכיו, אולם בהמשך השתנו הנסיבות ובסופו של יום עבר להתגורר בבית אחר. בהסתמך על עדות זו קבע בית המשפט המחוזי כי החוק לא חל על המוכר מאחר שהוא לא בנה את הבית במטרה למכרו.

בית המשפט העליון הפך את ההחלטה והגביר את הנטל שחל על המוכר כדי לסתור את החזקה. נפסק כי על המוכר להביא ראיות פוזיטיביות חיצוניות התומכות בטענתו שלפיה הוא לא בנה את הבית במטרה למכרו, ואין די בעדות המוכר שלפיה החליט לבסוף לגור במקום אחר כדי לסתור את החזקה. בית המשפט העליון קבע כי ההצדקות להחלת החוק על חברות קבלניות מתקיימות במידה רבה גם ביחס לאנשים פרטיים ("יזמים פרטיים") אשר בונים דירה באמצעות קבלן משנה. דהיינו, גם אדם פרטי, שאין עיסוקו העיקרי בבנייה ובמכירה של דירות, יכול להיכלל תחת הגדרה של מוכר לפי החוק.

בנסיבות המקרה של פסק הדין הנדון, דווקא היו ראיות חיצוניות (עדויות של האדריכל והמהנדס) התומכות בכך שהמוכר התכוון למכור את הבית בסיום הבנייה מבלי לגור בו קודם לכן. עדויות אלה הצטרפו לכך שהמוכר לא הביא ראיות פוזיטיביות חיצוניות לבסס את טענתו. משכך נפסק כי המוכר לא עמד בנטל הנדרש ממנו בדין כדי להפוך את החזקה, וכתוצאה מכך הוא נכנס תחת הגדרת "מוכר" לפי חוק המכר דירות, והחוק חל עליו.

ההשלכות של תחולת החוק הן החלת כל החובות שמטיל החוק על המוכר, לרבות צירוף מפרט להסכם המכר, תקופות בדק ואחריות לתיקון ליקויים.

^{[1] ע"א 4050/15 אורית יהודאין גוברין נ' ירון לבנשטיין.}