תיקון ליקויים ברכוש משותף המסבים נזק רק לחלק מהדיירים

סוגיית האחריות לתיקון ליקויים המתהווים ברכוש משותף, בין אם מדובר בבניין למגורים ובין אם מדובר בנכס מסחרי, מגיעה לפתחו של בית המשפט חדשות לבקרים. פעמים רבות, למרות שאין מחלוקת כי מקור הליקוי הוא ברכוש המשותף של הבניין, הנזק שנגרם כתוצאה מהליקוי פוגע רק בחלק מבעלי הזכויות בנכס (למשל מקרה שבו נזילה שמקורה בגג משותף של בניין גורמת לנזקים לקומות העליונות בלבד). כך, בעלי הדירות שנפגעים מהליקוי לעיתים ממהרים לתקן את הליקוי על חשבונם בהנחה כי יתר בעלי הדירות בבניין יחויבו בהמשך להשתתף עמם בעלויות, אולם בפועל זו עלולה להתברר כטעות.

לאחרונה נתן בית המשפט העליון פסק דין[1] המפרט את אופן ההתמודדות עם תיקון ליקויים ברכוש המשותף ומגדיר כללי אצבע שעליהם יש להקפיד על מנת להבטיח, עד כמה שניתן, כי בסופו של יום עלות התיקון תתחלק בין כל בעלי הזכויות בבית.

בראש ובראשונה יש לבחון את תקנון הבית המשותף. אם התקנון איננו קובע הוראות מיוחדות המטילות את האחריות לתיקון הליקוי רק על חלק מבעלי הדירות, עלות התיקון, לרבות הנזקים שנגרמו בגינו, צריכה לחול על כל הדיירים לפי חלקם היחסי ברכוש המשותף, אף אם הנזקים שנגרמו לא פגעו בהכרח בכל הדירות. יחד עם זאת, דייר אשר נגרם נזק לדירתו כתוצאה מליקוי כנ”ל לא בהכרח רשאי לבצע את התיקון על דעת עצמו, אלא עליו להעלות זאת בפני נציגות הבית והיא זו שצריכה לדאוג לביצוע התיקון על חשבון כל בעלי הדירות. במקרה שבו נציגות הבית מתנערת מהאחריות לכך יש לפנות בתביעה למפקח/ת על הבתים משותפים. זוהי “דרך המלך” לביצוע תיקונים ברכוש המשותף, וכך ניתן יהיה להבטיח באופן מיטבי כי עלויות התיקון יתחלקו בין כל בעלי הדירות.

יחד עם זאת, פסק הדין מכיר גם במקרים חריגים שבהם יש לאפשר דרישה של דייר לקבלת שיפוי בגין הוצאות שהוציא לתיקון פגם ברכוש המשותף, וזאת בכפוף לתנאים של נחיצות ודחיפות. בית המשפט קבע את התנאים הבאים, שבהתקיימם יהיה זכאי הדייר לקבל מיתר הדיירים את ההחזר היחסי של עלות תיקון הליקוי: ראשית, הליקוי שתוקן הוא ברכוש המשותף ומכאן שהטיפול בו הוא באחריות נציגות הבית; שנית, הדייר פנה לנציגות הבית המשותף וזו סירבה לתקן את התקלה; שלישית, פנייה למפקח והמתנה עד להכרעתו בנושא הייתה גורמת להחמרת הנזק באופן משמעותי; רביעית, נחיצות התיקון היא כזו שאי ביצועו יפגע בצורה קשה וברורה ביכולתו של הדייר לעשות שימוש בדירתו; חמישית, הליקוי ברכוש המשותף תוקן על-ידי הדייר בצורה נאותה; ושישית, עלות התיקון סבירה בנסיבות העניין.

לסיכום, דרך המלך לתיקון ליקוי ברכוש המשותף מתחילה בפנייה לנציגות הבית המשותף, וככל הנדרש גם לערכאות משפטיות. אולם בנסיבות דחופות שבהן הפנייה לנציגות הבית איננה מועילה, הפסיקה מכירה בזכותו העקרונית של בעל דירה לתקן את הליקוי על חשבונו ולאחר מכן לתבוע את החזר הוצאותיו. במקרה כזה, על מנת להבטיח עד כמה שניתן כי הוצאות התיקון יושתו לבסוף על כל בעלי הדירות (באמצעות נציגות הבית), על בעל הדירה לשמור כל תיעוד רלוונטי ביחס לליקוי והאופן שבו תוקן בהתאם לתנאים שפורטו לעיל, תוך הצגת אסמכתאות מתאימות על העלויות שנשא בהן בגין תיקון הליקוי ובדגש על כך שמדובר בהוצאות סבירות ביחס לאופי הליקוי והנזקים שנגרמו בגינו.


[1] רע”א 4984/17 שמעון חיים נ’ נציגות הבית המשותף סוקולוב 48 קרית אתא.

Leave a Comment