בשל ההתייקרות הכללית במשק, ובפרט בשוק הבנייה, מדד תשומות הבנייה עלה בשנה האחרונה ב-6.3%.1 מאחר שעל פי רוב מחירי הדירות החדשות מוצמדים למדד זה, העלייה במדד הובילה לעלייה משמעותית בסכומים שנדרשים רוכשי דירות לשלם, לאחר חתימה על הסכם המכר.

בניסיון לבלום את עליית מחירי הדירות, ביום 7.7.2022 נכנס לתוקף תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות),תשל"ג-1973 שעוסק, בין היתר, בהצמדת מחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. מטרת התיקון למנוע את השלכות העלייה בשיעור המדד הפוגעות באינטרס ההסתמכות של הרוכשים, מקשות עליהם להשיג משכנתא ומהוות תמריץ שלילי בעבור יזמים למסור את הדירה במועד.

התיקון קובע כי בהסכם מכר של דירה חדשה מקבלן, ניתן להצמיד לכל היותר 40% ממחיר הדירה למדד תשומות הבנייה. לפי התיקון, לא ניתן יהיה להצמיד את מחיר הדירה למדד שיחול לאחר מועד מסירת הדירה הקבוע בחוזה, אלא במקרים חריגים (עד כה, נוצר מצב שהיזמים תומרצו למסור את הדירה באיחור, שכן התשלום האחרון מוצמד למדד שהולך ועולה). כך יתומרצו קבלנים למסור דירות במועד המוסכם, ויימנע מצב שבו סכומו של התשלום האחרון אינו ידוע בשל השפעת המדד.

טעם נוסף לתיקון הוא העובדה כי אין הצדקה להצמיד את רוב מחיר הדירה למדד. מחיר הדירה אינו משקף רק את עלות בניית הפרויקט (המשתנה לפי המדד) אלא גם את מחיר הקרקע, רכיב מרכזי שאינו מושפע מעליות בתשומות הבנייה. בהצעת התיקון לחוק הוצע מודל לקביעת עלות הבנייה בהתאם לעלות בנייה למ"ר, לפי חלוקה גיאוגרפית וסוג בנייה. עם זאת, המודל התברר כמורכב לחישוב פרטני לכל דירה, באופן שמצריך תקנות ייעודיות. נוכח תכלית התיקון לתת מענה מהיר לעלייה במדד, התיקון שאושר קובע מודל פשוט של הצמדת 40% ממחיר הדירה באופן גורף, ללא הבחנה בין רכיבי הקרקע והבנייה.

ההצדקה להצמדה למדד נובעת מהעובדה שבמועד חתימת הסכם המכר הצדדים לא יכולים לדעת האם יתייקרו מחירי הברזל, הבטון, הדלק או שכר אנשי המקצוע, באופן שייקר את עלות הפרויקט. במקרים כאלה הצמדה למדד יכולה להיות מוצדקת, ולגלם את העלייה בהוצאות הבנייה שאינן ידועות במועד חתימת ההסכם. מטרת ההצמדה למדד להבטיח את רווחי הקבלנים מהעסקה נוכח העלייה בהוצאותיהם, ובעקבות התיקון לכאורה יאלצו הקבלנים "לספוג" חלק מעליית המחירים וההוצאות, מבלי שיוכלו לגלם אותה במחיר הדירה בפועל.

על כן, ביום 20.7.2022 הגישה התאחדות הקבלנים עתירה לבג"ץ לביטול התיקון. בסיס העתירה בטענה כי התיקון פוגע בעקרון חופש החוזים בכך שהוא מבטל מכשיר פיננסי מקובל במשק – הצמדה למדד לשמירה על ערך הכסף; וכי ההצמדה חיונית נוכח ההתייקרויות במשק. בנוסף, התיקון לחוק מגביל את ההצמדה גם בפרויקטים של התוכניות הממשלתיות לדירות מוזלות (מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת ודירה בהנחה). לפיכך טוענת התאחדות הקבלנים כי מדובר במכרזים שנסגרו ושתנאיהם הוסכמו מראש (ביניהם הצמדת מלוא מחיר הדירות למדד).

ביום 8.8.2022 עתרו לבג"ץ עשר חברות קבלניות בטענה שהניזוקים העיקריים מהתיקון הם יזמים שזכו במכרזי מחיר למשתכן והסתמכו על תנאיהם, שכעת נסתרים על ידי המציאות המשפטית החדשה שלאחר התיקון. לדבריהן, היזמים המשתתפים במכרזים נדרשים לבצע תחשיב דקדקני של עלויות הבנייה, שיאפשר להם להגיש הצעה בעלת פוטנציאל זכייה מצד אחד, ולהימנע ממצב של תמחור-חסר שיוביל להפסדים מצד שני. לאחר הזכייה במכרז לא ניתן לעדכן את מחירי הדירות, ובעקבות התיקון היזמים יאלצו לספוג את עליית המדד. כך, זוכי מחיר למשתכן יקבלו הנחה נוספת לכאורה על חשבון היזמים.

התיקון לחוק אמנם אושר ונכנס לתוקף, אך חוקתיותו עומדת למבחן בבג"ץ, אשר יידרש לבחון האם וכיצד ניתן לממש תיקון לחוק שמטרתו להביא לשינוי מהותי בשוק הדיור, תוך מזעור השפעתו על הקבלנים, בפרט בתקופה הנוכחית שבה חלה עלייה חדה בעלויות בניית דירות חדשות.

[1] הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.