ביום 12.6.2018 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין[1] הדן, בין היתר, ביחס שבין תביעת פיצויים כתוצאה מפגיעה במקרקעין מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 לבין תביעת פיצויים לפי פקודת הנזיקין.
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה קובע הסדר ייחודי שעל-פיו ניתן לתבוע פיצוי קנייני כתוצאה מפגיעה במקרקעין על-ידי תכנית, הגם שפגיעת הרשות התכנונית נעשתה על פי תכנית מאושרת כדין. לפי הסדר זה, תכנית הפוגעת – שלא בדרך הפקעה – במקרקעין המצויים בתחום התכנית או גובלים עמו, מזכה את בעל המקרקעין או בעל זכות בהם בפיצויים מהוועדה המקומית. תכליתו העיקרית של הפיצוי מכוח סעיף 197 היא החזרת מצב לקדמותו של מי שניזוק מפועלה של רשות תכנונית. עוד קובע סעיף 197 כי תביעה המתבססת על הוראותיו יש להגיש בתוך שלוש שנים מיום תחילת התכנית.
בנסיבות ההחלטה הנדונה, בעלי זכויות בנכסי מקרקעין המרוכזים סביב תחנת קרליבך ותחנת אלנבי של הרכבת הקלה (הנמצאת בשלבי הקמה) הגישו תביעה כנגד נת"ע והוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (וגורמים רלוונטיים נוספים) בדרישה לפיצויים עקב נזקים קשים שנגרמו להם בגין ביצוע עבודות ההקמה של הרכבת הקלה. לטענתם, העבודות גרמו למטרדים רבים, התנועה בציר המרכזי סביב עסקיהם ונכסיהם השתבשה ודרכי הגישה אל עסקיהם נחסמו, ואלו גורמים להם פגיעה כלכלית ואובדן רווחים. התביעה לא הוגשה על בסיס הוראות סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אלא התבססה על עילות נזיקיות.
הנתבעים הגישו בקשה לסילוק התביעה על הסף בטענה כי היה על התובעים להגיש תביעה לפי סעיף 197, ומשלא עשו זאת וחלף המועד להגשתה, יש לסלק את התביעה על הסף. לנוכח טענות אלו נדרש בית המשפט לדון בשאלה האם תביעתם של התובעים הייתה צריכה להיות מוגשת לפי סעיף 197 והאם ההסדר שקובע סעיף 197 מונע מהתובעים הגשת תביעה בגין הנזקים הנטענים.
בית המשפט ציין כי במסגרת מתן פיצוי לפי סעיף 197 יש להבחין בין פגיעה במקרקעין לבין פגיעה באדם. סעיף 197 לא נועד לפצות על פגיעה שהתכנית מסבה לאדם מסוים המתגורר במקרקעין, אלא לפצות בגין פגיעה במקרקעין ובתכונותיהם, בהשוואת שווי המקרקעין לפני אישור התכנית ולאחריה. נקודת המוצא לבחינת הפגיעה היא באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין המסוימים, ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק במקרקעין. לכן, מטרדים כמו חסימות דרכי גישה, רעשים וריחות לא נעימים הנובעים מהוצאתה לפועל של התכנית (כלומר, מטרדים שנגרמים במהלך עבודות הבנייה) אינם יכולים להוות עילת תביעה לפי סעיף 197. אובדן הכנסות לעסק הוא נזק כלכלי טהור אשר אף הוא אינו בר פיצוי בתובענה לפי סעיף 197. הסיבה היא שנזקים אלו אינם נוגעים לתכונותיהם של המקרקעין ולפגיעה בהן.
בית המשפט ציין כי מי שכלל אינו זכאי להגיש תובענה לפי סעיף 197 (גם כאשר חלפה תקופת ההתיישנות בת שלוש השנים), פתוחה בפניו האפשרות להגיש תובענה אזרחית נזיקית על בסיס טענה לקיומו של מטרד, ובלבד שהמטרד הנטען אינו נובע במישרין מהתכנית. אפשרות נוספת להגשת תובענה שלא לפי סעיף 197 היא כאשר הרשלנות הנטענת אינה מתייחסת לעצם אישור התכנית אלא להיבטים אחרים של פעולת הרשות (כמו למשל רשלנות בביצוע עבודות התכנית).
בענייננו, התביעה העלתה טענות כנגד אופן ביצוע התכנית בפועל – אופן ביצוע העבודות השונות וההחלטות שהתקבלו על-ידי הרשויות הרלוונטיות. התובעים טוענים לרשלנות של הרשויות באופן מימוש התכנית ולכך שלא ננקטו צעדים שיהיה בהם כדי להפחית את המטרדים והנזקים שנגרמו. אם כך, חסרון הכיס שנגרם לתובעים איננו תוצאה ישירה או עקיפה של התכנית, אלא תוצאה של אופן ביצועה בפועל.
לסיכום, כאשר עילת התביעה איננה מתייחסת לפגיעה קניינית, סעיף 197 לחוק התכנון והבניה איננו מהווה הסדר שלילי, כלומר לא מונע הגשת תביעה בעילות נזיקיות, גם בחלוף התקופה להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ובלבד שעילות התביעה אינן נובעות במישרין מהתכנית.
[1] ת"א 9310-09-16 בר בריאות ואח' נ' נת"ע – נתיבי תחבורה עירוניים להסעת המונים בע"מ ואח'.