ביום 4.11.2021 עבר חוק התוכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021 (הידוע גם בשמו "חוק ההסדרים") שבו תוקן חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 בנושא שיעור היטל השבחה במיזמי התחדשות עירונית מסוג "פינוי ובינוי". ביום 1.5.2022 נכנס לתוקף התיקון לחוק, שבעקבותיו שיעור היטל ההשבחה במיזמי פינוי בינוי יהא ידוע מראש וייקבע לראשונה באופן עצמאי על-ידי הרשויות המקומיות.

היטל השבחה הוא תשלום חובה לרשות המקומית הנדרש מבעל מקרקעין על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לאחר שאישרה תוכנית בניה שהביאה לעליית שווי המקרקעין שלו. שיעור היטל ההשבחה נגזר מעליית שווי המקרקעין כתוצאה מההשבחה. כאשר הועדה המקומית מאשרת תכנית פינוי ובינוי, שבמסגרתה נהרס בניין קיים ובמקומו נבנה בניין חדש, אישור התוכנית מביא לעליית שווי המקרקעין, ומכאן לחיוב בעלי המקרקעין בהיטל השבחה.

על-פי חוק, במיזמי התחדשות עירונית היזם (ולא בעלי המקרקעין) נושא בתשלום כל המיסים והתשלומים החלים על המיזם, שביניהם היטל ההשבחה. כדי שמיזם פינוי בינוי יאושר ויצא לפועל, על היזם להציג לרשויות מהי הכדאיות הכלכלית של המיזם ומהם אחוזי הרווח שלו בפרויקט. אם הרווח הצפוי של היזם נמוך מדי ייתכן שהוא לא יהיה מעוניין להוציא את המיזם לפועל, או שהמיזם כלל לא יאושר על-ידי הרשויות, נוכח החשש שהיזם לא יצליח לעמוד בעלויות ההקמה. מטבע הדברים, ככל שהיטל ההשבחה בשיעור גבוה כך גדלות הוצאות היזם.

לפי התיקון החדש לחוק, החל מיום 1.5.2022 רשויות מקומיות יוכלו לקבוע בעצמן מה יהיה שיעור היטל ההשבחה שיוטל בשטחן על מיזמי פינוי בינוי. עד כה, שר הבינוי והשיכון ושר הפנים, בהסכמת הרשות המקומית, היו מכריזים בצו על שיעור היטל השבחה שיחול על היזם בכל מיזם פינוי בינוי. ההכרזה הפרטנית ארכה זמן רב וגרמה לחוסר ודאות עבור היזמים, בעלי הדירות הקיימות ורוכשי הדירות החדשות. התיקון קובע ברירת מחדל חדשה שלפיה, עוד בטרם יציאה למיזם, שיעור היטל השבחה שיעמוד על 25% מההשבחה. בנוסף, לפי התיקון החדש כל רשות מקומית תוכל להחליט מה יהיה שיעור היטל ההשבחה שיחול בשטחה, ואף לקבוע שיעור היטל השבחה שונה לכל אזור בתחומה, לפי שלוש מדרגות שונות: 50% מההשבחה, 25% מההשבחה או פטור מלא מתשלום היטל השבחה. ההחלטה תעמוד בתוקף לחמש שנים ובכך תגדיל את הוודאות בתחום לכל הגורמים.

אחת ההשפעות של התיקון החדש היא מתן אפשרות לרשות המקומית להשפיע על שוק ההתחדשות העירונית בתחומה. כך למשל, רשויות מקומיות שבשטחן ביקוש נמוך מצד יזמים ורוכשי דירות לביצוע מיזמי פינוי בינוי, יוכלו לתת פטור מלא מתשלום היטל השבחה, ובכך למשוך אליהן יזמים ולהוריד את מחירי הדירות החדשות. מנגד, רשויות מקומיות שירצו להקטין את מספר המיזמים בשטחן יוכלו להטיל היטל השבחה בשיעור של 50% על תוכניות פינוי ובינוי, ובכך להפוך את המיזמים בתחומן לפחות כדאיים כלכלית. כמו כן, נוכח הסמכות לקבוע שיעור היטל השבחה שונה באזורים שונים, תוכל הרשות המקומית למשוך יזמים לבצע מיזמים באזורים פחות מבוקשים בתחומה. באופן זה ניתן יהיה לקדם התחדשות עירונית בשכונות חלשות ולסייע לבעלי דירות בשכונות אלה להעלות את ערך הנכס שלהם.

מנגד, עולה השאלה האם האוטונומיה שקיבלה הרשות המקומית יכולה לפתוח פתח לשקילת שיקולים זרים של הרשות בהחלטתה על שיעור היטל ההשבחה, שאינם עולים בקנה אחד עם מטרות הרפורמה. כך למשל, כאשר רשות מקומית קובעת שיעור היטל השבחה גורף של 50% בכל האזורים בשטחה, היא מעבירה מסר שהשיקול המכריע בהחלטה הוא שיקול כלכלי בלבד. כך, ייתכן כי החלטת רשות להטיל היטל השבחה גבוה לא תתקבל במטרה למנוע עודף מיזמי התחדשות עירונית בשטחה, בהתאם למטרות הרפורמה, אלא במטרה להגדיל את הכנסות הרשות ממיזמי ההתחדשות העירונית, בפרט במקרה שבו מצבה הכלכלי של הרשות ירוד. התוצאה של החלטה המונעת משיקולים כלכליים בלבד עשויה להיות פגיעה בשכונות החלשות בתחום הרשות, הזקוקות בדחיפות להתחדשות מקיפה אשר לא יחודשו במסגרת מיזמי פינוי בינוי בשל שיעור היטל ההשבחה הגבוה.