פיצוי בעלי מקרקעין בגין פגיעה בפוטנציאל לשינוי תכנוני במקרקעין שלא מומש

ביום 1.4.2020 בית המשפט העליון נתן פסק דין תקדימי שבו הכיר בזכותם של בעלי מקרקעין לקבל פיצוי מכוח חוק התכנון והבניה, כאשר הפגיעה בערך המקרקעין נובעת מפגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין.

ביום 1.4.2020 בית המשפט העליון נתן פסק דין [1] תקדימי בארבעה ערעורים שהוגשו על שלושה פסקי דין ונדונו במאוחד, שעניינם פיצוי בעלי מקרקעין על פי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה[2], עקב פגיעה בפוטנציאל התכנוני הנובע מתכנית צפויה אחרת שלא התממשה, אשר הייתה אמורה להוסיף או להעניק לבעלי המקרקעין זכויות בנייה.

עניינינו בשתי תכניות מתאר מקומיות שחלות באזור הרצליה ותכנית מתאר ארצית שחלה באזור חדרה, אשר שינו את ייעודם של המקרקעין הנמצאים בתחומן והגובלים עמם, מיעוד חקלאי ליעוד ציבורי, מסוג שטח ציבור פתוח (שפ”פ), דרך ואזור מוגבלות בנייה. בעלי הזכויות במקרקעין שבתחומי התכניות, נקטו בהליכים כנגד אישור התכניות ולאחר שהליכים אלו לא צלחו והתכניות אושרו, בעלי הזכויות הגישו תביעות פיצויים לפי ס’ 197 לחוק התכנון והבניה.

סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מעגן את זכאותו של בעל מקרקעין לקבל פיצויים מהוועדות המקומיות לתכנון ובניה, במקרים שבהם ערך המקרקעין שבבעלותו נפגע על ידי תכנית מתאר שחלה בתחום המקרקעין או הגובלת עמם, למעט פגיעה עקב הפקעה. בבסיסו של סעיף 197  מצויים בין היתר שיקולים של הגנה על זכות הקניין של בעלי המקרקעין, הכוונת הפעילות התכנונית של וועדות התכנון והבניה ובעיקר הגנה על העיקרון הכללי של צדק חלוקתי, לפיו פרט אינו צריך לשאת לבדו בנזק שגורמת פעולה תכנונית התורמת לטובת הכלל.

המשותף לארבעת בקשות רשות הערעור, היא טענת בעלי הזכויות במקרקעין כי יש להכיר בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כפגיעה בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. לטענתם, טרם אישור התכניות, היה פוטנציאל “להפשיר” את המקרקעין שבבעלותם מייעודם החקלאי לייעוד משביח של מגורים. אך כעת, עם אישור התכניות, הפוטנציאל האמור נגוז והתפוגג, ועל כך דרשו בעלי המקרקעין פיצוי מהוועדות לתכנון ובניה, כאשר לטענתם מחיר השוק של המקרקעין צריך לשמש בסיס לחישוב גובה הפיצוי.

מנגד, נטען על ידי הוועדות כי אין מקום להכיר בפוטנציאל תכנוני כפגיעה בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ולכל היותר ניתן לעשות כן כאשר מדובר בהליכי תכנון מתקדמים ביותר. כמו כן, נטען כי בעריכת שומה לפיצויים, אין להביא בחשבון את מחיר השוק מכיוון שאינו מבטא הליכים תכנוניים קונקרטיים הנוגעים לקרקעות הרלוונטיות.

לאחר בחינת מכלול הטענות והראיות ולאחר שניתנה עמדת היועץ המשפטי לממשלה בשאלה, בית המשפט קיבל את טענות בעלי הזכויות במקרקעין וקבע כי יש מקום להכיר בפגיעה בפוטנציאל תכנוני כפגיעה בת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך ורק במקרים שבהם ניתן להצביע על פעולה תכנונית קונקרטית וקרובה לוודאי המבססת את הפוטנציאל התכנוני שעל פי הנטען “אבד”.

לשם כך, בית המשפט העליון הגדיר תנאי סף מינימליים לקיומו של פוטנציאל תכנוני כאמור והם קיומה של תכנית מופקדת, אשר מניחה את הבסיס הראשוני לציפייה סבירה מצד בעלי המקרקעין למימוש פוטנציאל תכנוני וקיומו של “דבר מה נוסף” שיתבטא בעיקר בהיעדר מניעה נראית לעין לאישורה של התכנית, באופן שמציב את התכנית כמעט בנקודת אל-חזור.

הכרה בטענה לפגיעה בערכם של מקרקעין מחמת אובדן פוטנציאל תכנוני בנסיבות “עמומות” שבהן הציפיה התבססה על השערות, או פעולות שאינן מאופיינות בוודאות קרובה ובקונקרטיות, עלולה לפגוע באינטרס הציבורי הרחב ובפרט, להצמיח פיצוי מיותר על חשבון הקופה הציבורית

[1] בר”מ 10212/16 דלי דליה ועוד 33 אח’ נ’ הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה הרצליה.

[2] לחוק התכנון והבניה, התשכ”ה – 1965.