עסקת מתנה במקרקעין שלא נגמרה ברישום גוברת על עיקול מאוחר בזמן

ביום 5.4.2020 קבע בית המשפט המחוזי בתל אביב כי עסקת מתנה במקרקעין, שלא נרשמה לגביה הערת אזהרה ולא הושלמה ברישום בטאבו, גוברת על עיקול מאוחר בזמן שנרשם ביחס לדירה[1].

המקרה הנדון עסק בחייבת, אשר רשומה על שמה דירה שהוטל עליה עיקול לטובת נושיה במסגרת הליכי פשיטת הרגל שבהם היא מצויה. מספר שנים טרם הטלת העיקול העבירה החייבת את מלוא הזכויות בדירה לאחיה במתנה באמצעות תצהירי העברה ללא תמורה, אשר כללו הצהרתה כי היא מוותרת באופן בלתי חוזר על זכותה לחזור בה מהמתנה. עם זאת, עסקת המתנה לא הושלמה ברישום בטאבו ואף לא נרשמה הערת אזהרה בדירה לטובת אחיה.

בית המשפט נדרש להכריע בשאלה מי מהבאים גובר – האם עסקת מתנה קודמת בזמן שבוצעה ביחס לדירה בין החייבת לאחיה, ללא הסכם מכר, מבלי שהעסקה הסתיימה ברישום ומבלי שנרשמה הערת אזהרה לטובת האח; או עיקול על הדירה לטובת נושיה של החייבת, שנרשם לאחר מכן.

ראשית, בית המשפט קבע כי מדובר בעסקת מתנה אותנטית ותקפה וכי לא מדובר בניסיון של החייבת “להבריח” את הדירה מפני נושיה. זאת לאור תצהירי המתנה, העובדה שהאח נהג בדירה כמנהג בעלים, וכן נוכח העובדה שהתנהלות החייבת לאורך השנים העידה כי אין היא רואה עצמה כבעלת הדירה. זאת ועוד, מאחר שמדובר בעסקה שבוצעה בין קרובי משפחה, יש להגמיש את דרישת הכתב שלא התקיימה.

לאחר מכן, בית המשפט בחן האם למרות שמדובר בעסקת מתנה תקפה, העיקול המאוחר שהוטל על הדירה גובר על זכויות האח (מאחר שהדירה נותרה רשומה על שם החייבת). בעניין זה, בית המשפט הדגיש כי רישום הנכס מהווה ראיה חותכת לתוכנו וכי מאחר שעסקת המתנה לא הסתיימה ברישום כאמור, זכות האח בדירה היא זכות חוזית בלבד ולא זכות קניינית רשומה.

נקבע כבר בפסיקה כי עיקול מאוחר בזמן גובר על זכות חוזית במקרקעין שלא נרשמה. בבסיס קביעה זו מונחת מחד התרשלותו של בעל הזכות החוזית שלא פעל לשם רישומה בטאבו, ומנגד תום ליבו של מטיל העיקול, אשר לא ידע כי בעל הזכות החוזית (אחי החייבת בענייננו) הוא הזכאי להירשם כבעלים. למרות כלל זה, בית המשפט קבע כי יש להחריג את המקרה ולקבוע כי בנסיבות העניין, זכותו החוזית של האח ביחס לדירה גוברת על זכותו של המעקל המאוחר ועל כן יש לבטל את העיקול ולאפשר לאח להשלים את רישום הזכויות בדירה על שמו.

למעשה, בית המשפט ריכך את ההלכה הקבועה במקרים אלו וקבע כי בנסיבות חריגות, זכות חוזית בלתי רשומה יכולה לגבור על עיקול מאוחר. יש לציין כי נדרש לשם כך רף הוכחה גבוה כפי שעולה במקרה זה, שבו כל האינדיקציות שבחן בית המשפט הובילו למסקנה כי אין כל מחלוקת שהדירה שייכת לאחי החייבת וכי הן היא והן אחיה פעלו בתום לב בכל הנוגע להעברת הזכויות בבית, והתרשלו אך ורק ברישום הדירה.

המסקנה העולה מפסק הדין היא שבית המשפט מסמן מגמה של העדפת מהות על פני סממנים רישומיים פורמאליים, אולם חשוב לציין כי מאחר שפסק הדין ניתן על-ידי בית משפט מחוזי, והמדובר בנסיבות מסוימות, הוא אינו מהווה הלכה מחייבת. יתרה מכך, בגין פסק הדין הוגש ערעור לבית המשפט העליון[2], אשר עשוי להפוך את קביעת בית המשפט המחוזי.

[1] פש”ר (ת”א) 58846-02-16 בראון רובינשטיין ואח’ נ’ כונס נכסים רשמי תל אביב ואח’.

[2] ע”א 4156/20 פרי פייד כארד בע”מ נ. מלכה אלקה בראון רובינשטיין.

המידע שלעיל הוא מידע כללי בלבד. הוא אינו חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו. כל הזכויות שמורות למשרד צמח שניידר ושות’, עורכי דין.