ביום 30.3.2021 נתן בית המשפט המחוזי מרכז-בלוד פסק דין[1] בערעור על החלטת מנהל מע"מ לרשום אדם כ"עוסק מורשה"[2] בשל פעילותו בתחום הנדל"ן. סיווג אדם כעוסק מורשה עשוי להטיל עליו מע"מ עסקאות.

ככלל, אדם יחשב לעוסק אם הוא מוכר מקרקעין במהלך עסקיו. הבחינה היא, האם מכירת המקרקעין הייתה במסגרת פעילות עסקית או לא. בעניין הנדון המערער הוא מהנדס אלקטרוניקה, אשר בין השנים 2018-2003 כיהן כמנכ"ל חברת הייטק. המערער רכש במועדים שונים זכויות בארבע חלקות קרקע וביצע 18 עסקאות שונות במקרקעין בין השנים 2012-2016.

בית המשפט בחן, האם יש בפעילותו של המערער בתחום הנדל"ן כדי לחרוג מהתנהלות הונית רגילה של משקיע, באופן שעולה כדי פעילות עסקית החייבת במע"מ. לצורך בחינה זו השתמש בית המשפט, בין היתר, במבחני העזר שנקבעו בפסיקה: טיב הנכס; משך ההחזקה בנכס; המומחיות והבקיאות; תדירות העסקאות; מבחן ההשבחה; דרך המימון; קיומו של מנגנון עסקי; ומבחן מכלול הנסיבות.

בית המשפט איבחן בין העסקאות השונות שבוצעו על-ידי המערער בתקופות שונות, ולהן מאפיינים שונים. כך למשל, פעילות שבאה אחרי התנסות בתחום הנדל"ן, הכוללת רכישה, השבחה ומכירה מהירה של מלוא הזכויות, ראויה לסיווג כפעילות עסקית. לעומת זאת, בעסקה הראשונה של המערער בתחום הנדל"ן, שבה טרם צבר ניסיון, נקבע שמבחן הבקיאות והמומחיות, אשר עשוי להצביע על פעילות עסקית, לא התקיים. עוד נקבע לגבי עסקה זו, בה ביצעו המערער ושותפיו 11 מכירות של זכויות בנכס לצורך צירוף משקיעים וגיוס מימון, שהדבר נבע מכורח הנסיבות, ואינו בהכרח מלמד על פעילות עסקית פירותית.

לגבי עסקאות מסוימות, מנהל מע"מ טען שהתקיימה אצל המערער "בקיאות שילוחית" (בשל בקיאות יועצים מקצועיים/שותפים לעסקה). לעניין זה נקבע כי גם בעסקאות מורכבות, שבהן יש צורך בגורם מקצועי להובלת הפרויקט, עצם ההיעזרות בבעלי מקצוע או בשותפים מנוסים, אינה יוצרת "בקיאות שילוחית" המעידה על פעילות עסקית. עוד קבע בית המשפט כי לא יהיה זה צודק לייחס למערער בקיאות שילוחית כאמור, שעה שמנהל מע"מ קיבל את עמדתו של שותפו (בעל הבקיאות בעצמו), שאותן עסקאות הן "השקעה" ולא "עסק".

עוד נפסק כי כאשר מדובר ברווח שאינו נובע בעיקר מעליית ערך המקרקעין בחלוף השנים, אלא מרווח מהיר יחסית לשוק הנדל"ן שנבע מפעילות השבחה, ייטה בית המשפט לקבוע כי מדובר בפעילות עסקית.

[1] ע"מ 50851-03-18 חצב נ' מנהל מע"מ פתח תקווה.
[2] על-פי סעיף 54 לחוק מס ערך מוסף, תשל"ו-1975.