סיווג משקיעים כעוסקים בנדל”ן

פעילותם של משקיעים בתחום הנדל”ן, הרוכשים דירות להשבחה או רוכשים מגרשים ובונים עליהם מספר דירות המיועדות למכירה, עשויה להיות מסווגת כפעילות עסקית על-ידי רשויות המס. 

משמעותה של קביעה זו היא חיוב במס הכנסה בשיעור של עד כ-50% במקום מס שבח בשיעור של עד כ-28%, וכן חיוב בדמי ביטוח לאומי ובמע”מ. שאלת סיווג פעילות בתחום הנדל”ן כ”עסק” נדונה בפסק דין שניתן על-ידי בית המשפט המחוזי בחיפה ביום 30.4.2020[1].

בפסק הדין נדון עניינו של יחיד אשר ביצע 17 עסקאות מכירה וחמש עסקאות רכישה בין השנים 2017-1994. בין היתר, היחיד בנה שני בנייני מגורים אשר הדירות בהם הושכרו או הועברו לילדיו במתנה ונמכרו על-ידי הילדים. נסיבות אלה הובילו לרישומו של היחיד בשנת 2018 כעוסק לעניין חוק מע”מ, ועל קביעה זו הגיש ערעור.

משמעותו המיידית של הרישום כעוסק היא שבעת מכירת הדירות לא כל התמורה תישאר בידי  היחיד, אלא הוא יצטרך להעביר מתוכה לשלטונות המס את מרכיב המע”מ. מלבד שיעור המס הגבוה יותר, הגילוי בדיעבד כי היחיד ניהל עסק אך לא ניהל ספרים מתאימים, עלול גם לגרור סנקציות הקבועות בפקודת מס הכנסה.

בית המשפט דחה את הערעור, וקבע כי היחיד חייב ברישום כ”עוסק”.

בית המשפט פסק כי המונח “עסק” בחוק מע”מ חופפת את הגדרת המונח “עסק”, ובחן את פעילותו של היחיד באמצעות מבחני העזר שנקבעו בענין זה בפסיקת מס הכנסה. המבחנים שהכריעו את הכף לעבר סיווג הפעילות כעסק היו המבחנים הבאים:

  • טיב הנכס – נקבע כי העובדה שהיחיד רכש נכסים שכללו זכויות לבניה נוספת מעידה על כיוון פעילות עסקי.
  • תדירות העסקאות (תדירות רבה מעידה על אופי הכנסה פירותי, ולהיפך) – נדחתה טענת היחיד כי יש להתעלם מן הדירות שניתנו במתנה לילדים. בית המשפט דחה את הטענה כי עסקאות אלה נעשו במישור הפרטי, מאחר שהוכח כי מטרת העסקאות הייתה הפחתת מס, וכי התמורה ממכירת הדירות על-ידי הילדים הועברה ליחיד.
  • מבחן השבחת הנכס (פעולות השבחה של נכס לקראת מכירתו מלמדות על פעילות פירותית) – היחיד רכש נכסים עם זכויות בנייה נוספות ופעל למימושן ואף להגדלתן.

בית המשפט גם דחה את טענותיו של היחיד שלפיהן מעולם לא היה בכוונתו להקים עסק, וכל רצונו היה לשמר את ערך הכסף ולדאוג לילדיו. בעניין זה נפסק כי בחינת קיומו של עסק היא בחינה אובייקטיבית, שאינה תלויה בכוונותיו או במחשבותיו של הנישום.

בטרם ביצוע עסקאות נדל”ן מרובות, גדולות או מורכבות, על-ידי מי שאינו מוגדר כ”עוסק” לעניין חוק מע”מ, אנו ממליצים לפנות לקבלת ייעוץ משפטי באשר להשלכות המס הכרוכות באותן עסקאות ולאפשרויות העומדות בפני הנישום.

[1] ע”מ (מחוזי חיפה) 30850-07-18 יצחק בובליל נ’ מנהל מע״מ עכו (פורסם בנבו, 30.4.2020).

המידע שלעיל הוא מידע כללי בלבד. הוא אינו חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו. כל הזכויות שמורות למשרד צמח שניידר ושות’, עורכי דין.