ביום 16.2.2021 פסק בית המשפט העליון[1] כי במקרה שבו נעשה שימוש בנכס ללא היתר, אשר הוכשר בדיעבד בעקבות אישור תוכנית משביחה, מועד המימוש לצורך חיוב בתשלום היטל השבחה יהיה מועד קבלת היתר בניה או מועד מימוש הזכויות, ולא מועד אישור התוכנית המשביחה.

חוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מקנה לוועדה מקומית את הסמכות לגבות היטל השבחה כאשר חלה עלייה בשווים של מקרקעין בעקבות אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. החוק מבחין בין מועד החיוב בהיטל השבחה לבין מועד התשלום של היטל ההשבחה, כאשר מועד החיוב נוצר עם פעולה תכנונית משביחה ואילו מועד התשלום חל במועד מימוש הזכויות במקרקעין. החוק מונה שלוש חלופות המהוות "מימוש זכויות" במקרקעין: (א) קבלת היתר בנייה; (ב) התחלת השימוש במקרקעין שהותר לראשונה עקב אישור תוכנית; ו-(ג) העברת הזכויות במקרקעין.

במקרה הנדון מספר בעלי נכסים ביצעו חריגות בניה, שלימים הוכשרו בעקבות אישור תוכניות משביחות. תקופה ארוכה לאחר אישור התוכניות המשביחות התקבלו הודעות חיוב בהיטל השבחה, כאשר בעלי הנכסים הגישו בקשות להוצאת היתר בניה או מכרו את הנכסים שבבעלותם. לעמדת הוועדה המקומית, מועד מימוש הזכויות היה חלופה (ב) שלעיל – "התחלת השימוש במקרקעין" – כאשר יש לפרש חלופה זו כחלה על מצבים שבהם השימוש החל בטרם אושרה התוכנית. בהתאם, השומות לקביעת גובה היטל ההשבחה נערכו לפי מועד כניסתן של התוכניות המשביחות לתוקף, ובעלי הנכסים חויבו בריבית פיגורים.

בית המשפט דחה את עמדת הוועדה המקומית, ופסק בעניין חלופה (ב) שלעיל – "התחלת השימוש במקרקעין" – כי לשון החוק מעידה על כוונת החלופה לחול בנסיבות שבהן די באישור התוכנית כדי להתיר את השימוש במקרקעין, קרי, כאשר אין צורך בקבלת היתר בניה לשם הוצאת התוכנית לפועל.

בענייננו, נדרשו היתרי בניה בהתאם לתוכניות המשביחות לצורך הכשרת חריגות הבניה, ומשכך, נפסק כי החלופה "התחלת השימוש במקרקעין" אינה חלה, ומועד המימוש יהיה בהתאם לחלופה (א) – "קבלת היתר בניה" או (ג) "העברת הזכויות במקרקעין".

[1] בר"מ 6526/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' רות נקר.