הפרת הסכמי מכר דירות בפרויקט מחיר למשתכן

ביום 27.2.2020 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין בו קיבל את תביעתם של 62 רוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן שטענו כי חוזה המכר הופר. לראשונה, ועל אף שהמדינה אינה צד להסכם המכר, בית המשפט הטיל על המדינה חובה לפצות רוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן ואף פסק סעדים נוספים לטובת התובעים.

ביום 27.2.2020 נתן בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק דין[1] שבו קיבל את תביעתם של 62 רוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן בעיר אשדוד שהוגשה כנגד הקבלן ומשרד הבינוי והשיכון בטענה כי חוזה המכר הופר. לראשונה, בית המשפט הטיל על המדינה חובה לפצות רוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן. בפסק הדין, חשף בית המשפט את השקפתו בנוגע לאחריות הרחבה שמוטלת על המדינה בקשר לפיקוח ובקרה על ביצוע הפרויקט.

לטענת הרוכשים, שטחיהן של הדירות שנמסרו להם קטן ב-11.74 מ”ר מהשטח שנקבע בהסכם המכר. בית המשפט קבע כי הפער בין שטח הדירות לפי ההסכם לבין שטח הדירות בפועל מהווה “אי התאמה” לפי חוק המכר (דירות) [2]. עוד נקבע כי הפער ייבחן לפי הסכם המכר ולא לפי מסמכים או מצגים אחרים שנחתמו לפניו או אחריו, ובהתאם לתכלית החקיקה, שמטרתה להגן על זכויות הרוכשים ולשמור על בהירות עסקאות מכר דירות. בית המשפט אמנם השתכנע כי הקבלן טעה, טעות בתום לב שנבעה מהסתמכות שגויה, וכי לא נעשו על ידי הקבלת הטעייה או ניסיון התעשרות על חשבון הרוכשים, אולם קבע כי “על טעויות משלמים”, כשהתנהלות הצדדים תבוא לידי ביטוי בקביעת גובה הפיצוי.

להבדיל מחוזה מכר רגיל בין רוכש וקבלן, מכיוון שמדובר בפרויקט מחיר למשתכן, נקבע בפסק הדין כי המדינה, שאינה צד להסכם המכר, גם היא אחראית לפצות את הרוכשים בגין אי ההתאמה . כל זאת, למרות שהמדינה היא זו שגילתה את הטעות באשר לשטח הדירות לקבלן וביקשה ממנו לתקן את החוזים.

לפי הוראות “נוהל מחיר דירה למשתכן”, המדינה אחראית, בין היתר, לפיקוח על חוזי המכר ועל המחיר שנקבע. לאחר שהמדינה גילתה את הטעות, החליטה לגלות זאת רק לקבלן, אשר הציג את טעותו לרוכשים כטעות טכנית. על כן, נקבע בפסק הדין כי המדינה התרשלה בפיקוח על פעולות הקבלן בכך שלא סיפקה הסבר מפורט לרוכשים בנוגע לזכויותיהם במצב זה, לרבות הזכות לבטל את ההסכם ולקבל את כספם בחזרה ויתכן שגם פיצויים נוספים, ואפשרה לקבלן לפעול בנושא ללא פיקוח. נקבע כי היה בכוחה של המדינה לצמצם את נזקם של הרוכשים, אולם חלקה בנזק שנגרם משמעותי פחות מחלקו של הקבלן, ולפיכך תישא ב-20% מסכום הפיצוי וב-20% מהוצאות המשפט.

ניתן לראות כי פסיקת בית המשפט מציבה את המדינה כאחראית לפיקוח צמוד על פרויקט “מחיר למשתכן”, מתחילתו ועד סופו. הגם שהמדינה אינה צד לחוזה המכר, במסגרת פרויקט מחיר למשתכן הפרת החוזה על ידי הקבלן עלולה לגרור גם את חיובה של המדינה בפיצוי הרוכשים. במקרה זה, בנוסף לפסיקת הפיצויים, בית המשפט אף קבע כי תוסר המגבלה בדבר איסור מכירת הדירות במשך חמש שנים, שחלה על רוכשי דירות בפרויקט מחיר למשתכן, כך שהרוכשים רשאים למכור את דירותיהם באופן מידי וללא תשלם קנס.

[1] תא (ת”א) 44719-11-14 איציק עמר ו-61 אח’ נ’ פרץ בוני הנגב-אחים פרץ בע”מ.

[2] חוק המכר (דירות), התשל”ג- 1973.