אין לכפות על בעלי קרקע להתקשר ישירות עם קבוצת רכישה

ביום 24.4.2020 דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה[1] של חברי קבוצת רכישה, אשר ביקשו להיכנס בנעליו של היזם ולקיים את התחייבויותיו בהסכם עם בעלי הקרקע. תוצאתו של פסק הדין היא כי חברי קבוצת הרכישה נותרו ללא כל זכות בקרקע.

התביעה הוגשה על-ידי חברים בקבוצת רכישה אשר התקשרו עם יזם בהסכמי מכר דירות; היזם מצדו התקשר בהסכם מכר עם בעלי מקרקעין לרכישת המקרקעין שעליהם היה אמור לקום פרויקט המגורים. בין חברי קבוצת הרכישה לבעלי המקרקעין לא נחתם כל הסכם.

היזם לא עמד בהתחייבותו לשלם את מלוא התמורה לבעלי הקרקע ובעקבות זאת בעלי הקרקע ביטלו את ההסכם עמו. חברי קבוצת הרכישה ביקשו בכל זאת לנסות ולהוציא אל הפועל את העסקה ללא היזם, בהתקשרות ישירה עם בעלי הקרקע. קבוצת הרכישה ובעלי הקרקע ניהלו משא ומתן אך הוא לא צלח. בהמשך לכך חברי קבוצת הרכישה הגישו את התביעה בדרישה לאכוף על בעלי הקרקע לקיים את הסכם המכר, כאשר קבוצת הרכישה תיכנס בנעלי היזם ותשלים את התחייבויותיו.

בית המשפט דחה את התביעה. ראשית נפסק כי הסכם המכר בין היזם לבין בעלי הקרקע בוטל כדין על-ידי בעלי הקרקע עקב ההפרה היסודית מצד היזם. משהגיע בית המשפט למסקנה זו, הרי שכל החיובים שבהסכם בטלים, והתוצאה היא דחיית התביעה לאכיפת ההסכם.

בית המשפט דחה גם לגופה את טענתה של קבוצת הרכישה שלפיה בעלי הקרקע מחויבים לקיים עמם את הסכם מכר המקרקעין כלשונו, למרות שקבוצת הרכישה אינה צד לו. לטענת קבוצת הרכישה, קיים קשר משפטי מחייב בין בעלי מקרקעין שחתמו על הסכם קומבינציה עם יזם ובין רוכשי הדירות מהיזם. נטען כי ב”משולש” שבין היזם, בעלי הקרקע והרוכשים נוצר קשר משפטי מחייב המקים מחויבות של בעלי הקרקע כלפי הרוכשים, גם אם היזם יצא מהתמונה.

בית המשפט דחה טענות אלו מנימוקים משפטיים שונים. בית המשפט נמנע מלכפות על בעלי הקרקע את הקשר המשפטי עם חברי קבוצת הרכישה, בין היתר מהנימוק שקביעה משפטית שתחייב את בעלי הקרקע להיות בקשר חוזי עם 99 הרוכשים לבניית הפרויקט היא מרחיקת לכת. זאת במיוחד לנוכח השלב ההתחלתי של התהליך שבו יצא היזם מהתמונה, שבו טרם הושלמה רכישת הקרקע והפרויקט עוד לא התחיל להיבנות.

[1] ה”פ (ת”א) 55164-09-16 אבי נווה נ’ מריה גלילי.

המידע שלעיל הוא מידע כללי בלבד. הוא אינו חוות דעת משפטית או ייעוץ משפטי, ואין להסתמך עליו. כל הזכויות שמורות למשרד צמח שניידר ושות’, עורכי דין.